纵观两会相关提案，热点问题十分集中，保障房政策的细化、土地制度改革、税费制度改革、金融创新等内容不出意料地成为焦点话题。但对于这些提案的态度，业内人士则反应不一，见仁见智。在这些提案争议的背后，反应出的则是众多开发商、经济学家乃至普通消费者，对两会之后能够切实出台提振房地产市场政策的希冀。
政府管多了还是管少了
在最新的报告里，金俈（化名）把主题定为“房地产新政治经济学”。金是某地产公司的宏观经济研究员，每年的两会是他给高层“汇报舆情”的必选内容。
3月1日，金俈从业界辗转拿到了全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森的《警惕房地产业“去市场化”倾向再度抬头》的建议，阅读全文后他表示“举双手赞同”。
但随后全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印发表了“政府三控”言论，这令金俈感到不解：在当前楼市普遍低迷的情况下，本属同一阵营的开发商怎么会对行业和政策的研判有如此大的分歧？
观点对撞的背后，其实是一个历久弥新的话题：政府与市场的关系。
针锋相对的提案
3月2日，深圳部分全国政协委员举行了一次小型座谈会，全国政协委员、深圳祥祺集团董事长陈红天公开为地产商抱屈，认为房地产调控政策打压了市场，“行政过度干预对房地产业和经济社会的发展都是负面的。”
胡葆森显然对这个问题的理解更为深刻。他在建议中对当前房地产业“去市场化”倾向总结了4个表现，其中包括加大保障房投资对社会投资产生“挤出效应”，“90/70”、限外令等政策影响了市场效率的提高。
与胡葆森持同类观点的代表委员并不在少数。在这些“市场派”看来，过去国家针对市场过热出台了很多有悖于经济规律的政策限制，现在是时候解禁了。
全国政协委员、合众人寿董事长戴皓在提案中建议完全放开营业税与二手房交易流转税。全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹则建议放开二套房政策限制，因为“这是最为理想且有效的扩大内需政策”。
“我完全同意这些观点。”与金俈等大多数业内人士的态度一样，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，“这些短期的约束性政策对房地产业长期发展并没有好处”。
而与此种声音针锋相对的是，3月3日，许家印在接受媒体采访时建议，国家应当对地价、税费和利润采取强有力的控制，以真正降低并稳定房价。
但同为全国政协委员的星河湾地产董事长黄文仔对此明确表达了不同观点。他认为，限制地价也会导致普通百姓土地补偿过低，限制企业利润则可能导致市场上难有精品出现。
在金俈看来，胡、许二人建言的终极目标都是“房地产市场长期健康发展”，只是“选择了截然不同的路径”。前者针对的是“解放市场力量”，而后者直指高房价。
政府与市场重新划界
“多年来，由于我国住房保障不够完善，房地产这一产业问题因受累高房价而演变成社会问题，这样的决策环境对于开发商而言是有失公平的。”金俈在报告中如此分析。
民建中央本次提交的两个有关房地产的提案之一便是《完善我国住房保障制度》，这样的提案已经是民建中央连续三年在两会上的必选项目。而全国人大代表、天津市东丽区区委书记张有会，全国政协委员、财政部财科所所长贾康等这些具有官方身份的代表委员，也都纷纷建言政府应该加大保障房的供给力度。
来自香港的全国政协委员李秀恒则将保障房称为“成本房”，在他看来，加快“成本房”的建设既可带动整体经济走出低谷，又可化解社会住房矛盾，对“保增长”将起到积极作用。
这些建议在两会上获得了积极的回应。3月5日，温家宝总理在政府工作报告中提出，将加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，今年拟安排430亿元用于补助廉租房的建设。
那么，加大明显带有“政府意志”的保障房的建设力度，是否会对房地产的市场化运作产生一定的“干扰”作用呢？
“保障房不会挤压商品房市场。”一位住房和城乡建设部政策研究中心人士表示，近年来政府在住房保障上大力度补课，必然会带来保障与市场重新划线的问题，但“长期来看并不冲突”。
这样的观点得到了金俈的赞同。他认为，只有保障的归保障，市场的才能归市场。“关于市场与政府关系问题的不同观点，虽然就目标而言并不矛盾，但如果采取不同的路径也可能导致大相径庭的结果，这是当前应该警惕的。”金俈在报告中如是总结。
房地产税费哪些该征哪些该免
房价在任何时候都是一个敏感话题，而高房价背后的“成本推高房价”逻辑也一直备受关注。在两会上，地产税费在房地产市场中究竟应扮演什么角色，再次引起热议。
3月3日，第十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印对外散发《建议国家三控降房价》的提案。在提案中他表示，建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。
“目前，房地产开发环节征收的各类税费越高，购房者间接承受的压力越大。例如按企业毛利润清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的‘地产税’。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。”许家印在提案中这样表示。
许家印的提案一经曝光，立刻便在市场引起相当的声援。这样的情景令人想起去年的两会，当时，河南工商联副主席王超斌等11名全国政协委员提交的《减免房地产税费降低房价的建议》提案，在网络上一度创历届政协提案点击率之最。据河南省住宅产业商会秘书长赵进京介绍，这份提案受到国家主要领导人的高度重视，并得到住房和城乡建设部的积极回应。
事实上，自2008年9月以来，各地政府为了稳定下滑速度明显的楼市成交量，多个城市对流通交易环节的税费“慷慨减负”，最终这样的减负动作积流成河，演变成去年12月20日国务院办公厅正式公布稳定楼市的“131号文件”，其中，对流通交易环节的重头税负营业税决定实施差别减免。此后，包括北京、广东在内的省市也先后出台相关政策，加入到救市的行列。
但综观这些包括减少税负为特征的稳定楼市措施，减少税负大多仅仅体现在一、二手房交易流通的营业税、契税方面，并未在地产开发过程中的上百种税种方面有太大突破，比如北京市旨在贯彻“131号文件”的第43号文就仅仅是模糊提到“结合国家税收政策调整的有关规定，完善开发产品计税成本的税前扣除，切实减轻企业负担”，并未有相关细则公布。分析人士称，楼市的回暖需要房价触及到市场的刚性需求，但这时候房价遭遇了自身价格构成中的刚性成本，在这个问题上，政府可以做得更多。
而在两会期间，另一项引起广泛关注的提案，是全国政协委员、住房和城乡建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海带来的《关于开征不动产闲置税的建议》。“一边是上亿平方米的房屋在空置，一边是需要房屋的居民居住困难，”郭松海表示，“面对这样一个尴尬局面，采取开征不动产闲置税的措施，可以强迫开发商降价促销，以增加市场的有效供给，并促使一些长期闲置的房产进入流通领域。另一方面，也可以抑制一些投资者的过度投资需求。”SOHO中国董事长潘石屹对这一提议持支持态度，他同时补充认为，不仅要收房屋的空置税，还应对所有拥有房子的人征收适当的物业税，而且要减少流通环节的税。
正如一位财税官员所言，“改革房地产行业的各种税费，是最合理科学的，但却是最难的。”
不管怎样，稳定楼市促内需的宏观政策已经为地产税费改革创造了空前的政策环境，可谓天时地利人和。
至于如何改革，北京交通大学经济管理学院教授唐永忠建议，房地产税收的政策取向应是：先清后轻——要清理房地产市场政府性收费，切实解决“规费越位、税收缺位”问题。同时，国家应对现行房地产税收政策进行必要的简化和调整。
土地改革何去何从
在房价持续飙升的那几年，地价就被公众认为是推高房价的罪魁祸首；而走过了地王频出的2007年，那一个个或处于停工或已惨遭退地的昔日项目却生生成了行业萧条惨状的真实写照。
于是，包括小产权房解禁、土地出让金缴纳制度以及被诟病为地方政府谋利工具的土地招拍挂制度等在内的一系列土地制度成为金融危机时期各个阶层的众矢之的，也成为今年两会理所当然的热议话题。全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在两会期间即提议，政府应设地价上限，控制地价。
毫无疑问，许家印直指“命门”——土地财政。他认为，在全局经济考量中，部分地方政府应改变短视行为，将土地出让中的短期和局部利益让位于和谐社会和地方未来的大局，采取理性出让的方式控制地价。
对此，他具体建议地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家（含两家）以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。
此前，广东新出台“新政15条”中即规定，对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，经当地政府批准可适当延长缴款期限，延长时间原则上不超过2年。
“高额的地价款也使得大多数地王最终沦为开发商的烫手山芋，而各地政府也经常陷入土地出让金收缴困惑之中。广东的做法多有激进，但规定了2008年的年限，不能理解为是一种彻底的政策松绑。”广州中地行董事长徐建平表示。
关于地价的讨论外延和参与者也在逐步扩大。九三学社也有代表建议：变土地出让金的一次交付为土地期货交易。
杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后在提交的16项提案中，将“稳定土地价格，限制地价人为抬升”列为其中之一。他建议，对房地产价格实行双轨制，一方面稳定土地价格，限制地价人为抬升；另一方面要降低造房成本，政府对新开发房地产可以考虑土地出让金分70年收取。
此外，关于小产权房解禁的讨论也是两会的焦点话题。住房和城乡建设部房地产估价与经济专家委员会委员郭松海连续几届呼吁为小产权房正名。他认为，小产权房可正名为农村房地产，对在农村建设用地上开发的小产权房分门别类，逐步予以合法化。
事实上，这些围绕土地所作的文章，反映的是在金融危机蔓延和行业颓势不减的背景之下，房地产行业各个利益群体都更希望以土地为切口的政策松动曙光将成为提升市场信心的发动机。
而更为我们所关注的是，两会之后，关于土地制度的改革问题，政策又将在多大程度上与市场达成和解？
金融创新还有多远
两会上，表现活跃的地产商代表胡葆森在接受媒体采访时提出，现行房地产金融体系在政策层面存在问题：“作为资金密集型的行业，银行对房地产行业的发展金融体系支持不够完善。”
他举例说，目前，大小开发商、信用好和不好的开发商，在银行享受的政策是一样的。
与此同时，房地产企业的资金链问题也得到了金融机构代表的支持和声援。
全国政协委员、工银国际监事长王为强就对胡葆森反映的问题做出了回应。
在3月4日全国政协十一届二次会议小组讨论会上，王为强说，按照国务院的要求，按照4万亿元人民币投资计划，国有商业银行、股份制商业银行将进一步开拓有效市场，拓展市场来源。
在开拓有效市场的几点建议中，王为强旗帜鲜明地指出，其中之一就是支持房地产企业的发展，力促楼市回暖，支持房地产企业在“严冬”中成长，特别是支持大型房地产企业进一步加快发展，做好整合并购。
王为强带出来的不仅仅是一个银行对优质地产企业银根松动的问题，背后引出的正是如今如火如荼的并购贷款问题。在今后几年，这一指标将成为考量房地产企业获取金融信贷支持能力的一个最佳指标。
与王为强的态度类似，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓同样在两会上呼吁，在开发贷款、降低成本、资金回流等方面给予开发商一些政策支持。
戴皓建议，在信贷方面，政府应对开发企业上年原有贷款给予适当的减息缓息政策，对前景较好的地产项目增加贷款额度；取消“工程需达到封顶状态购房者才可办理按揭贷款手续”的限制，使开发商的资金能够及时回流，降低企业财务费用。
他还认为，促进房地产行业发展的政策应该持续、简单、细化及具有可操作性，从信贷、税收、土地及规划和房屋销售四个方面出台政策。
值得注意的是，戴皓对房地产金融创新情有独钟。在提案中，戴皓呼吁尽快推出房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。
去年年底，多次有传闻称将发展房地产信托投资基金，外界对于其试点也是翘首盼望。但是与之相配套的税务规定却似乎还未被提上日程。据德勤税务及商务咨询合伙人张宝云透露，没有迹象表明国家税务总局正在着手起草相关税务规定。
在两会上，代表的相关呼吁无疑将会催进这一被视之为“未来很长一段时间内国内地产金融主要发展方向的融资手段”的发酵历程。
分析人士指出，在此次两会之后，作为一种房地产金融创新形式，房地产信托投资基金将被作为重点提及，预计房地产证券化的进程将加快，并在不久的将来成为除银行信贷之外的重要融资渠道之一。
