对大多数城市来说，房地产开发都在很大程度上改变了整个城市的景象、规模和格局；同时，城市景象、规模和格局的改变又都引导和决定着城市房地产开发的格局。如果以1988年8月第一次住房制度改革、虹桥第一幅土地批租作为上海房地产市场发展的起点，上海商品房市场已经走过了二十年的发展历程。90年代初期,上海房地产就拉开了帷幕，当房子一度以商品的名义在市场上流通的时候，上海市民的居住意识开始发生了改变，之前千篇一律，产品设计仅限于居住的形态被打破，独栋别墅、联体别墅、花园洋房式多层公寓燃起了产品新形态的第一把火。接着，各种形态悉数登台：智能小区、空中花园、国际社区……上海的地产产品形态已进入了百花齐放的时代建筑形态、户型设计、小区环境也就此经历了从不在意到有意识创新。所到之处，均已发生了翻天覆地的变化。
普通公寓 居住价值逐步升级
发展阶段 第一阶段：起步
1995-1997年中，上海住宅市场在“94方案”的推动下，开始逐步缓慢发展。据统计，房价则从1995年的每平方米2477元上升至1997年的每平方米2891元。
第二阶段：高速发展
1998-2003年，在一系列相关鼓励政策，如“蓝印户口”、“购房退税”等的刺激下，上海住宅市场飞速发展壮大。房价的上扬让人大跌眼镜，1998年的住宅平均销售价格为每平方米3026元，而2003年的住宅平均销售价格为每平方米5118元。
第三阶段：发展过快
2004-2006年，从大众最关心的房价来看，2004年的住宅销售均价为每平方米6489元上涨到2006年的8834元；在房价高速上涨的前提下，住宅销售面积提升也较大。
目前：价升量跌
从现有统计数据来看，2008年1-5月的住宅投资额仅为320.90亿元。销售面积方面的下滑更是严重，2008年1-11月的商品住宅销售面积为691万平方米，而2007年同期的销售量为1723万平方米。与成交量、投资额的缩量不相符的是房价上涨，2008年1-11月的商品住宅成交均价为每平方米12796元，较2007年同期成交均价9699元上涨了31.33%。
别墅市场 打响“创新战”
发展阶段 第一阶段：萌芽期
从1992年开始，虹桥地区以其优越的地理优势吸引了大量外销高档住宅的建造，仅长宁区虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘。区域上，除了虹桥地区还逐步扩展到市中心徐家汇华山路、建国路一带。
第二阶段：成长期
1998年下半年开始莘庄附近掀起第二轮沪郊别墅开发热潮。到了2001年，从松江、青浦，到浦东、南汇康桥在很短的时间里出现了一大批经济型别墅。。
第三阶段：高峰期
从2001年至2003年，别墅投资逐渐放量，品种也更加齐全。市场上出现了一大批区位适中、品质优越、市场接受度高的别墅项目。从几十万，到几百万甚至几千万的豪宅，别墅市场在一定程度上形成了高中低档满足不同市场、不同需求的物业品类体系。
目前：成熟期
从2003年至今，由于国家对别墅用地的控制以及市场发展中各种因素影响下，大量经济型别墅、度假型别墅陆续出现，并开始引领市场走向成熟。而“亚别墅”类产品，如叠拼式、错层式、联排式等别墅产品，更是以一种新的形式功能和产品设计提高了性价比，扩大了别墅的消费层次。上海别墅市场已出现居住型、度假型、旅游型、办公型、投资型等高中低档体系。
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高档公寓 产品附加值不断扩大
发展阶段 第一阶段：腾飞并成型
2003年至今，高端住宅市场进入快速发展的上行通道。2003年—2004年，高端住宅集中分布的七大板块业已成型，高端公寓的成交价格逐步走高。七大板块分别为浦东沿江板块、南京西路板块、新天地、新华路板块、古北和徐家汇、北外滩板块。
第二阶段：逆势坚挺
2005年“国八条”对高端市场影响不大。据戴德梁行研究部的数据统计，2005年第二季度，上海高端公寓住宅租金达到119.81元/平方米/月，创下2000年以来的最高纪录。值得注意的是，海外投资机构对别墅及高档公寓表现出浓厚的兴趣。
第三阶段：黄金时期
2007年客户购房的刚性需求明显增强，住宅成交量和成交价格大幅攀升。2007年9月上海市商品住宅成交均价首次突破9,000元/平米，创历史新高。不过由于“限外”政策等系列从紧政策的出台，外资进入上海楼市的节奏“被迫”放缓。
目前：范围外扩
2008年上半年豪宅取得不俗的成交业绩，下半年受全球金融风暴的影响，成交量有所回落，但抗跌性仍旧存在。今年上半年上海市共成交2,017套高档公寓，是去年同期404套的5倍。新的高端区域如黄浦区外滩滨江板块、徐汇滨江板块等将会进一步发展。
商业地产 得消费者得天下
发展阶段 第一阶段：起步
真正发展起来是在90年代中后期，大批专业市场、小商品市场、连锁超市的出现产品，特别是99年国家出台了“谁投资，谁得益”的政策以后，商业地产进入了稳定发展期。
第二阶段：发展并繁荣
2000年以后，一些大体量购物中心的出现，推动商业房地产进入新阶段。但由于期间国内商业项目开发多以商业街及大型MALL等为主，而且基本扎堆于都市传统商业中心，盲目求大、求全的状况也相当严重，而产权式、尤其是返租形式的商铺引发了不少社会矛盾。进入2006年以后，经过了一系列宏观政策的调控，以及商务部发布的商业网点意见以及城市规划的一些要求，商业房地产市场更为规范化、理性化。更由于住宅市场受调控，不少资金流向了商业地产市场，商业地产进一步繁荣。
第三阶段：成熟期
到2007年年底，上海商业物业总保有量已达到4300万平方米，按照市常住人口1800万计算，人均商业面积已高达2.3平方米，远远超过了发达国家的人均占有商业面积1.2平方米的标准。2008年，由于全球金融危机爆发，上海商铺物业深受影响。2008年前10个月上海商铺的成交量较去年大幅萎缩。
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