各地紧急救市 楼市冬天何时走出

护犊情深 地方政府忙打气
    面对增长预期减弱的宏观经济和蔫头耷脑的房地产市场，一部分地方政府已经沉不住气了。截至目前，全国近20个大中型城市加入救援队伍，而且，“救市”行动有进一步蔓延的迹象，从中西部地区到东部沿海和长三角，从二、三线城市到一线城市，到处都是地方政府忙碌的“救市”身影。相关地区的房地产上市公司也保持高度关注，期待政策暖风能吹暖房地产市场。  
    今年7月份以来，包括长沙在内的地方政府先头部队开始给辖内的楼市打气助威，以进一步促进房地产业健康发展，增强投资和消费信心，防止房地产市场大起大落。 
    7月20日，长沙市政府发布并实施《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》。据了解，长沙市将由分管副市长主持工作，协调解决影响房地产业发展的重大问题；全面推行保障性住房分配货币化，经济适用住房停止实物分配；激活二手房市场，二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%；清理税费收取，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开；降低公积金贷款的首付比例，购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最长期限由20年调整为30年。 
    9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》。《意见》指出，银行部门要进一步加大对房地产业的支持力度，对有良好社会信誉和发展业绩的企业降低贷款条件和利率，适当下调居民购置自住房的贷款利率和首付比例；税务部门要落实好适用于抗震救灾、灾后重建以及其它方面的税收优惠政策，助企业共度难关；购房户享受政府财政补贴，购买90平方米（含）以下商品房或购买144平方米（含）以下二手住房的，按购房款总额的1.5%补贴；购买90-144平方米（含）商品住房的，按购房款总额的1%补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%补贴。此外，西安市政府还特别强调，“意见实施期间，上级有新政策出台，按新政策执行。” 
    稍后，更多地方政府加入到救市行列，强调要进一步加强和改善房地产市场调控，保持本地房地产市场健康稳定发展。其中，南京和杭州的救市措施力度最大。 
    9月19日，南京市政府印发《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》。《意见》的主要内容包括：进一步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴的发放力度（最高为房款总额1%）；进一步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，全力保障个人购买自住住房的贷款需求；适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。 
    10月14日，杭州出台了24条“房产新政”。据了解，这份名为《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》指出了三点内容：首先，对购房消费者，放宽购房入户政策；放宽住房公积金贷款政策，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，降低首付比例；实行购买商品房契税、印花税补贴；实行存量房交易税收补贴，进一步创造良好的住房消费环境。其次，对于开发商，放宽企业所得税预征政策，放宽土地款支付政策，放宽项目开竣工期限。最后，对于金融机构，鼓励银行在宏观调控政策指导下，增加有效信贷，协调解决企业面临的困难。 
    作为房地产市场的的“堡垒”之一，上海也发出了一个温和的政策信号。根据上海市住房公积金管理委员会的决定，自10月16日起，上调住房公积金贷款的额度：对第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭的补充住房公积金贷款的额度上限从10万元调整为20万元。这样，每户家庭购房总贷款额度最高可达60万元。尽管上海市场政府没有明确表态，但上调公积金贷款额度的动作，也被市场视为偏暖风向。 
    除上述城市外，重庆、武汉、广州、沈阳、福州、厦门等地的救市政策也各有千秋。综合来看，这些地方政府的救市措施有不少共同点，比如加强对消费者购房需求的支持，在公积金贷款方面，延长贷款期限、降低首付比例；提供财政补贴；放宽购房入户等。另外，加强金融部门和税收部门对房地产业的支持，减轻房地产业的融资压力和成本压力。可以说，地方政府对房地产业来了个程度不一的松绑。但救市与否，还要看中央政府的表态和调整方向。 

    这个“冬天”还有多长？ 
    在需求萎缩、资金绷紧以及金融危机的持续影响下，中国房地产业已由“冬至”进入了“三九天”，资金的严重短缺让曾经辉煌一时的房地产开发商们尝到了寒冷的滋味。对此，近期10多个地方政府陆续出台“救市”政策，并传闻全国性房地产救市方案目前已上交国务院正待出台时机，然而房地产业的这个冬季还有多长？ 
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“缺钱”是开发商心头之痛 
    进入2008年以来，尤其是下半年，受国际大环境和国内重大自然灾害的双重影响，我国经济发展出现了减速态势，股市低迷、信贷紧缩等因素使得我国房地产市场非常不活跃，成交量出现急剧萎缩，“缺钱”成为了房地产开发商们的心头之痛。 
    从已公布的三季报来看，地产类上市公司资金匮乏情况已暴露无遗。首份出炉三季报的地产股名流置业，今年1-9月公司实现净利润5890万元，同比下降27%，而今年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-8.20亿元，较其上年同期下降418.32%。华远地产1-9月经营活动产生的现金流量净额为36175万元，较去年同期下降30.58%。三季度公司亏损1968万元，每股亏损0.03元。 
    此外，冠城大通、深振业A、莱茵置业、国兴地产、银基发展等公司经营活动产生的现金流量同比也出现明显下降。国兴地产与银基发展经营活动现金流量净额分别为-21693.10万元和-16787.76万元。年初至报告期末，深振业经营活动产生的现金流量净额约为-13.3亿元，较上年同期减少13亿元，变动幅度6383.84%，净利润下降100.42%。冠城大通1-9月，实现净利润约1.8亿元，基本每股收益0.32元。年初至报告期末，经营活动产生的现金流量净额-2079.52万元。莱茵置业1-9月的现金流为-7799万元，比去年同期下降43.63%。 
    中航地产、科学城等房地产企业的三季报也同样表现不佳。其中，中航地产预计前三季度净利润同比下降50%-90%；科学城预计将亏损约1100万元，其中2008年第三季度亏损约110万元。 
    “房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。”一份《2008年中国房地产行业资金报告》认为，如果没有重大的政策来调控，房地产行业将可能陷入中期调整。如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整，2009年底有望走出低谷。据预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。而短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。但报告指出，从各种迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。 

会否全国大救市？ 
    房地产市场的持续低迷不仅让开发商陷入了窘迫之地，也影响到许多地方的财政和GDP的增长。“房屋交易量快速下降和需求低迷成了房地产市场的主要问题，调控政策理应发生改变。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌表示。 
    实际上，近期针对房地产市场的救市已经开始行动。 
    从9月16日至10月9日的短短一个月内央行两次下调贷款利率，这无疑给当前萎靡不振的房市注入了活力。 
    此外，地方政府近期也纷纷开始了救援行动，杭州、西安、长沙、厦门、上海等约20个城市及地区出台了一系列针对房地产市场的调控措施。调控措施包括：放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口等一些鼓励购房的政策。西安等城市还出现减免开发商基础设施配套费、允许开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证等有助于开发商度过资金难关的“地产救市措施”。 
    中投证券分析师指出，从银根逐步放松到各地刺激住房消费的政策出台，表明房地产业的政策调控拐点已现，未来不排除还将有效用更大的刺激政策。 
    申银万国研究所分析师也认为，四季度各地方政府在中央的“默许”下，救市的形式和内容将愈发丰富，未来不排除中央政府基于保增长的目的，出台政策刺激房地产市场。而政府救市的核心将围绕提升居民的购买能力、缓解开发商的现金压力和鼓励房地产投资。包括降低首付比例以及降息，变相提升居民的购房能力；试点取消二套房贷款限制；逐步放松对开发商的贷款，对优质开发商进行扶持；减少政府规费、审批流程或者适度提高容积率以增加开发商的获利空间，鼓励投资行为。 
    据最新传闻，住房和城乡建设部等部门联合已经制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。对此住房与城乡建设部副部长仇保兴日前在中国市长论坛中作出回应，允许各地政府出手刺激楼市，并称当前住房与城乡建设部正在密切的观察各个城市的政策动向及政策效应，适当的时候会拿出规范的意见。 
    分析师指出，决定房地产行业走向最重要的因素还是国家货币政策以及针对房地产行业的政策，但在房市低迷期利好的刺激效用是渐进的，在国家对房地产调控态度明确转变之前仍不宜过分乐观，宏观经济背景也不支持行业出现重大反转，市场信心、消费力的提振还尚需时日。