京沪写字楼节能大检阅

    7月，热浪袭人。在这样一个火热的季节里，空调成了缓解热浪的供冷卫士，但其耗能也令人触目。清华大学曾对北京、上海、青岛、沈阳等多个城市80个楼盘进行能耗测试，通过横向对比发现空调能耗惊人，占到大型公建总能耗的40%~60%。 
    在惊人的能耗和国家倡导节能环保的大环境下，市场已经在转变。作为大型公建之一的写字楼，更是把节能、环保、健康、绿色从口号落实到了实际行动。据了解，京沪两地一些大型甲级写字楼在空调能耗方面已经做出表率，选用知名空调企业的节能产品，或对原有空调系统进行节能技术改造。 

    国贸三期：制冷系统的能效路线 
    节能环保效果：仅采用蓄冰空调一项调荷措施，每年节约运行电费近100万元；而选择特灵三级压缩离心式冷水机组，与相同的产品相比其节能要提高10%~15%。7月初的一个夜晚，北京国际贸易中心三期进行了试灯活动，流动的光影让整个CBD生辉。 
    作为北京第一高楼，国贸三期凝聚了开发商、设计师、施工组织者的心血和智慧，在设计、施工及部品的选择上也体现了他们所期待的品质和价值。 
    “北京国贸三期主塔楼在智能化、能源利用以及空调等技术和产品的应用上都是比较先进的，对建筑的可持续发展也非常有价值。”参与建设北京国贸中心三期工程的项目部副总监朱瑞军表示。国贸三期的制冷系统便体现了这种先进性的价值：环保、节能与绿色。 
    国贸三期的制冷系统采用了冰蓄冷技术+特灵空调冷水机组配合的方式。在朱瑞军看来，冰蓄冷技术实现了电力的移峰填谷和能源费用支出。而优秀的冷水机组则使制冷系统的效应发挥到极致。 
    冰蓄冷技术是指在用电低谷时启动制冰，用电高峰时停机，仅依靠储备的冰块供冷。以1999年投入使用的建筑面积为12万平方米的国贸二期冰蓄冷空调系统为例，制冰8小时就可以满足建筑物40小时的冷量要求。实际应用中，由于大部分时间采用融冰供冷，不用开启主机，只开启一台融冰泵，因此机房较常规机房也安静许多，而且较常规电制冷空调系统日平均削峰填谷电量2万度，转移高峰电力负荷35%到后夜。仅采用蓄冰空调一项调荷措施，每年节约运行电费近100万元，对用户及电网的经济效益都很显著。
    “现在，白天的电价是1.1元，夜晚的电价是0.3元，利用冰蓄冷技术将节省电费的支出，支持国家的能源节约。”朱瑞军说。 
    而选择特灵三级压缩离心式冷水机组（CenTraVacTM）作为制冷系统的终端机组看重的则是其杰出的品质、技术及服务。 
    据了解，目前市场上离心式压缩机空调多是一级、二级，而特灵的CenTraVacTM冷水机是世界上大型冷水机组中能效最高的产品。效率高是指系统运行的千瓦冷吨耗电较少。一般的产品在制造1冷吨冷量需要耗电0.68千瓦左右，而特灵的三级压缩离心式冷水机组（CenTraVacTM）只耗电0.6千瓦。 
    “与相同的产品相比其节能要提高10%~15%，这是因为其三级压缩模式就有7%节能效果，同时应用了比较高效的冷媒产品。”特灵北京销售办事处工程师张伟表示，特灵空调的后期维修较少，原因是特灵空调的机组没有变速箱，并且转数为2950转，后期基本上不需要大修保养。轴承为五级航空材料，可终身免维护。 
    与此同时，特灵三级压缩离心式冷水机组（CenTraVacTM）是业内产品中为数不多的可以做蓄冰的空调产品，并且稳定性较强。因此特灵的三级压缩离心式冷水机组（CenTraVacTM）成为众多写字楼开发商的首选产品。 
    与此同时，特灵在业内领先的大型冷水机产品系列采用了R-123冷媒，而R-123冷水机对环境的重要贡献包括：对全球变暖的影响极小；低压运行工况确保在密封式制冷应用时泄漏最低（资料表明每年少于0.5％）；在当前大型冷水机使用的所有冷媒中，大气寿命最短；相比当前效率最高的离心式制冷应用的同类型产品，R-123冷水机在部分负荷下效率较高，满负荷效率更高出13.5％。 
    “这些技术组合与产品让国贸三期实现了其所引领环保的价值。”中建一局集团建设发展有限公司的一位工程师表示。

    佳程广场：量身订做空调节能改造 
    节能环保效果：压缩制冷机组在运行电费上，一年会节省十几万元的电费，节能5%~10%。独立新风系统可使每层新风量达6000立方米/小时，平均36 立方米/小时/人。 
    位于北京东三环的佳程广场从2004年建成到现在为止，已经历时4年。尽管北京的写字楼市场上不断涌现新的超甲级写字楼，佳程广场仍然可以保持较高的入驻率，除了良好的物业管理、地理位置，其写字楼的主要配套设施也是吸引租户入驻的重要原因之一。  
    据仲量联行佳程广场物业管理处工程总监翟孝裘介绍，佳程广场采用目前技术较成熟的风机盘管＋新风系统，没有回风交叉现象。制冷机组采用英国特灵三级压缩离心式制冷机组。制冷能力突出，能源消耗低，并采用环保冷媒，避免对大气层的污染。所有新风机组、空调机组、风机盘管均采用美国开利产品，产品性能优越，噪音更小，所有空调机组均加设过滤系统，使空气洁净度更高，而且每层独立控制避免相互感染，为客户提供了高品质的工作环境。采用四管制空调系统更加节能、更加人性化的内外分区系统：内区常年供冷；外区可随意调节。每层独立新风机组新风量达6000立方米/小时，平均36 立方米/小时/人，远远高过国家标准。 
    负责佳程广场的特灵北京公司魏工程师告诉记者，佳程广场采用了5台特灵三级压缩制冷机组，特灵三级压缩机组属于特灵公司的拳头产品，当然产品也较同类机组更贵。但是佳程广场选用了特灵，亦考虑到制冷机组属于整个空调系统的重要部件，其产品的基础效率会影响整个空调系统的运行费用。拿同类产品来说，特灵的高效机比同类产品在最终运行电费上，一年会节省十几万元的电费，节能5%~10%。同时，该款产品还有一个特性，其运动部件少，这也意味着运动部件越少，故障率越低，其维修费用也相对比较低。 
    翟孝裘总监表示，写字楼空调节能是发展的必然方向，也是写字楼管理的核心，而机房的管理需要由专业人士通过培训，才能具有资格。同时，为了更好地节能，目前作为大厦的管理方，考虑到现有特灵机组的特性，或将选择冰蓄冷的方式进行节能改造。由于北京夏季早晚高峰时段电价差价悬殊，采用冰蓄冷的方式，不仅可以避开高峰时段用电，节省夏季巨额空调电费，同时也能达到节能的效果。 
    特灵的三级压缩制冷机组能够很好地将水源制冰，翟孝裘表示通过对特灵机组特性的各项评估，在现有基础上转化为冰蓄冷制冷，将是非常可行的方法，这也正是依据特灵压缩机量身订做的节能改造方案。

    东煌大厦：非电空调的节能观 
    节能环保效果：与传统空调相比，东煌大厦采用的空调系统节能在60%以上，3台400万大卡的空调机组，年节电量就可达1200万度。 
    转瞬间，健康、节能、绿色在写字楼里已不在是标签，而是一种标志。 
    改变衍生自市场需求，一是国家大的节能需求，一是来自客户的办公需求，就像摩托罗拉中国电子有限公司企业地产负责人姚正玉所说，舒适的环境不仅为研发人员带来了灵感，更带来了归属感。摩托罗拉在选择物业时除了位置，另一个就是生态与环境。 
    持有物业经营的开发商们更能体会到节能产品带来的价值，不仅为其迎来了重要的客户，并且节省了一大部分运营费用。“我们的租赁客户索尼爱立信、新世界等也非常关注建筑的节能，他们对东煌大厦所应用的节能部品也非常称赞。”东煌大厦的开发商代表、北京金冠达房地产开发有限公司常务副总经理郑伟说。 
    处在北京望京区域的东煌大厦正是通过应用先进建材产品，彰显了绿色节能的优势效果。其中作为写字楼中耗能最大的空调系统他们选择了“2+2”远大非电中央空调系统。 
    据了解，“2+2”系统是指在大型公建项目中设置内外区两条管线输送冷热水，达到分区制冷或供暖的效果，不但节能，而且舒适。比如在区域空间比较大的写字楼或商场中有时会感觉到，门口处或一楼的位置在夏天较热、冬天较冷，但处在同楼层的中间的区域却比较热或比较冷，这是因为项目采用了一条管道输送冷热水设计因素。“2+2”通过两条管道的设计，采暖时，内区管道输送的是冷水，外区输送热水，可达到区内外温度均衡的效果。制冷亦如此。并且这一系统是网络化管理，无人化操作，可24小时制动控制。 
    尽管这一产品的售价高于其他产品20%以上，以智能、5A标志的东煌大厦欣然接受了这一产品，原因是其高出的投入费用在两年内回收，并有助于日后费用的节省，符合我们国家提倡的建议节约型社会的方针。 
    “东煌大厦应用了远大的‘2+2’中央空调系统解决方案，这一方案的优势是舒适与节能。”远大中央空调副总裁丁元刚介绍，与传统空调相比，远大非电空调及远大一体化空调节能在60%以上，以一台400万大卡的空调机组为例，其年节电量约在400万度。以北京东煌大厦项目中的远大产品为例，3台400万大卡的空调机组，年节电量就可达1200万度，节能空间巨大。

    恒隆广场：空调系统销售节能与环境 
    节能环保效果：在不附加任何额外装置的情况下，特灵空调机组就可以卸载到10%的负荷，运行基本上没有噪音。另外，特灵对空调系统中的水泵、冷却塔的节能设计，使项目减少了初投资和运营费用。 
    “今年的办公环境要比去年在徐家汇的好。”上海恒隆广场一家外资咨询公司做人力资源工作的张晔表示。 
    张晔感觉的好除了恒隆广场高品质的服务外，更主要的是环境系统的优化，在这里没有胸闷感，空气通畅、清新，舒适。去年，张晔在徐家汇的一幢写字楼里办公，一到夏天空调开启时，就会感觉胸闷，有时整个写字楼里还可以闻到异味。搬到这里以后，感觉好多了，即使在办公室里待一天，也不会感觉到不适应。 
    而这些好处得益于恒隆广场先进的空调系统的支持。 
    恒隆广场坐落于上海市中心最繁华的商业街上，曾以“品质”成为21世纪初上海最风光的写字楼项目。至今仍是业界称赞的写字楼项目。 
    品质体现在先进的开发理念和部品的应用。在21世纪初的时候，上海恒隆广场的制冷系统就选用了系统节能设计较为先进的特灵空调。原因是特灵空调已经在某些方面可以与建筑节能的设计进行配合与优化，如变流量、大温差技术的设计，使写字楼的水系统的能耗大为降低。包括特灵的自动控制技术也是业内领先的。 
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    “在选择空调产品时我们比较关注能耗及其技术的稳定性。尽管当时选择特灵空调是天价，但产品品质让我们一直受益，直到今天。”上海恒隆广场一位设备工程师指出，并且，其产品在不附加任何额外装置的情况下，机组就可以卸载到10%的负荷，由于转速低，运行基本上没有噪音。这是其他品牌的产品在当时不具备的。 
    另外，特灵空调的另一特点是对空调系统中的水泵、冷却塔的节能设计，使项目减少了初投资和运营费用。 
    恒隆广场的物业管理公司相关人士介绍，恒隆广场最大的特点是群房的面积比较大，全封闭式的写字楼，到夏天空调的温度要符合大楼的结构，对空调要求很高，而现在要讲究省电、环保。 
    “通常而言，全封闭的写字楼，会感到胸闷，如果空气不好，甚至会感到恶心。如果不定期或从不清洗滤尘网、通风系统的风管，空调一开，滤尘网上的病菌和灰尘就会吹出来，人吸入后沉积在呼吸道中或附在人体皮肤上，从而产生皮肤瘙痒、鼻塞、打喷嚏、哮喘等不适。”上海恒隆广场物业管理有关负责人表示：“虽然恒隆广场的办公区基本上也是全封闭式，但在此办公的公司员工无需为空气质量不好、缺氧而担心。一方面定期清洗空调滤尘网，另一方面，我们的中央空调系统包含新风机，能将室外的‘新风’不停地送入室内，保证室内流通的是有足够多氧气的优质空气。” 
    由于恒隆广场一期项目的良好运作为特灵空调树立了很好的口碑，因此二期继续采用了特灵空调。

    华贸中心：节能与舒适并用 
    节能环保效果：采用了两套空调系统，一套小型离心式冷水机组，满足下班以后写字楼下商铺的需求以及正常上下班后的加班期间和过渡期间小负荷使用时候的制冷。另一套采用溴化锂制冷技术，满足大厦正常时间的制冷需求，从而达到节能效果。 
    “写字楼的空调投诉集中在夏天，但是我们现在是零投诉。”北京华贸商业管理有限公司写字楼租务总监郝群告诉本报记者，作为一个5A级写字楼，需要满足客户的各种需求，因此空调的设置也需要非常人性化，同时也必须符合国家节能的要求。 
    从烈日下进入华贸中心，记者感受到，从大堂到电梯再到办公间，温度适宜。郝群表示，这就是其中的一个人性化方面，通过温度的调节，让进来的客人有逐步适应的过程。在设计时，设计其写字楼新风量为40立方米/时，超过了一般甲级写字楼的标准，采用蒸汽加湿系统，在充足新风的基础上对大厦的空气适量加温，清新舒爽。 
    写字楼在内区采用VAV变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。因为独立的每层划分为一个可控制区域，可以让租户自行调节温度，更可以做到在单独的办公区域冬天开冷风。并设置自动控制装置，郝群表示现在空调系统可以调节温度在24度并±2℃，达到国家对写字楼的标准，租户亦能自己调节温度。而华贸中心的写字楼物业管理公司第一太平戴维斯华贸中心分公司总工程师苏宝军告诉记者，在实际的运行中，华贸中心的自动调节温度可以稳定在±1℃。 
    能达到如此稳定的效果，苏宝军告诉记者，整个写字楼采用了两套空调系统，这样的设计也是为了节能。一套是开利2台小型离心式冷水机组，主要的作用是满足下班以后写字楼下商铺的需求以及正常上下班后的加班期间和过渡期间小负荷使用时候的制冷。 
    为了满足大厦正常时间的制冷需求，他们采用了双良的溴化锂制冷技术。苏宝军谈到，当时大厦在设计的时候，就对空调的设计作了多方考虑，因为空调属于大厦最耗能的一部分，而最终选用溴化锂，主要是考虑到大厦紧临中电国华北京热电分公司（以下简称热电厂），除了能在冬季向大厦提供热蒸汽，同时可以在夏季采用热电厂富余的蒸汽通过溴化处理制冷机进行供冰制冷，基本上可以在夏季用蒸汽取代电来制冷。 
    从设计初期一直介入的第一太平华北区物业管理部工程总监曹佩祥表示，虽然节能，但因为华贸与热电厂同属一个企业，因此拿到的蒸汽价格相对而言低，属于近水楼台，其他写字楼如要使用，价格不一定会比用电制冷低，因此也是现在写字楼较少采用的原因。  
    在谈到选择空调品牌时，郝群表示公司都是采用公开招标的方式进行招标，最看中的是性能、性价比。同时空调属于大型设备，需要较高的稳定性，以及良好的售后。

    环贸中心：节能空调+精细方案 
    节能环保效果：2008年单位建筑面积用电降到为109.62度（KWh），2008年单位建筑面积用水量≤1立方米。年节电费13万元。 
    见到李乐时已经是下午2点，此时他刚接待完来自金隅集团安全生产部的奥运前综合检查。“不仅是出于物业管理成本控制的考虑，也是金隅集团社会责任的体现。金隅集团对其旗下的企业每年都有节能减排的任务指标，包括北京环贸中心的年节能目标。”北京金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司（以下简称环贸分公司）常务副总经理李乐说。 
    比如要求北京环贸中心2008年单位建筑面积用电降到为109.62度（kWh），2008年单位建筑面积用水量≤1立方米。并加强出租单位水电消耗的管理，确保不发生用能安全和超计划用水。 
    “我们选择了业内冷水机组中的优势产品，美国约克（YORK）的中央空调系统。”李乐说，其中包括2台1320冷吨和2台432冷吨的电制冷机，可根据室外不同温度条件采用多种组合机组开启方式，有效满足不同时段的不同需求。   
    对于选择约克，北京环贸中心有着充分的理由。除了由于在国内及国际市场上，约克热泵机组占有率第一的原因外，更因为约克的先进技术优势。其先进的微电脑控制中心，除显示控制各项参数外，有先进的控制逻辑，以及最优化的节能控制系统。 
    此外，要达到建筑的节能最大化，空调系统的日常运行管理上也大有文章可作。对此，金隅环贸分公司想到了很多技术处理手段。 
    环贸分公司与江森自控合作，研制了一套自控系统，屏蔽了工人随意的工作习惯。自运控制系统可根据自动监测系统水温情况调整相应设备启停，当制冷需求较大时，系统会开启大泵；当需求较小时，系统就开启小泵。“通过这种科学的设定和控制，我们的年节约电费13万元，并且延长了设备的寿命。” 
    此前，空调系统的计量收费问题一直是困扰写字楼和物业管理公司的重要问题之一。而原先的空调系统无法智能化运转，哪怕只有一小部分空间需要开启空调，大厦整个的空调系统就会全速运转。这样一来，不仅造成了能源的极度浪费，物业公司的营运成本也大大提高。对此，金隅环贸分公司在每层的分水管上都加上了电磁阀，如只有某一层需要制冷时，其他层的制冷系统通过电磁阀可以关闭。这为物业公司又节省了能源的支出，起到了节能作用。

    上海金融广场：改造出健康 
    节能环保效果：空调改造后，室内空气二氧化碳浓度减少近300PPM。此外，通风管道内PHI空气净化管，能够迅速杀灭空气中超过93%的细菌和病菌。 
    上海金融广场位于上海黄浦区心脏地带，兴建一座28层高的甲级写字楼。地下一层至地上三楼为四层购物商场，四楼为俱乐部，五楼为花园平台，六楼以上为写字楼。 
    在这样一个业态多样、面积大小不一的项目中，对空调的使用要求也比较高。由于上海金融广场早在1999年就交付使用，员工反映楼内空气流通不畅通，经常造成人为闷热，一旦工作时间长，容易导致大厦内的人员头晕乏力，影响人们的工作和健康。 
    开利公司通过对空调系统的具体构成情况检查诊断后发现，金融广场的通风系统存在原新风系统不畅通及新风出风口区域性安排不合理等弊端。具体的改造措施为，排风系统改造、新风系统改造、IAQ净化设施的添置。 
    由于原排风系统排风机位置位于高管上空，无法进行改造，只能重新寻找排风口安装排风机。每层安装2台8000风量的排风机，系统附装防火调节阀、消声静压箱及回风箱。每台排风机安装4根排风软管辐射至各个区域；软管连接管风箱，安装排风风口。排风风口采用铝合金风口安装吊顶（尺寸与顶板相同），每层安装17个排风口。 
    每楼送风支管上安装一台送风机（每楼4台，高压、消声），协助原来新风机组送风。合理安排新风送风口，使每个区域能得到新风。  
    在满足新风需求的基础上，为了进一步优化室内空气质量，结合楼宇情况、自身要求和空调面积等特点，引进了美国PHI空气净化管，产生的净化因子能够迅速杀灭空气中超过93%的细菌和病菌，并可分解VOC气体，力争为大厦内的人员创造更优的工作环境。  
    改造后，开利EH&S部门用开利公司的新一代多功能测量仪对室内空气质量进行测量，室内空气二氧化碳浓度减少近300PPM，室内温湿度均能达到设定标准。此外，由于通风管道内PHI空气净化管的杀菌和除尘作用，大厦内的人员普遍反映室内空气质量有了明显提升。 

    裕景国际商务广场：最佳匹配的设备 
    节能环保效果：空调机组能充分利用低达12.8℃的冷却水，获得明显的节能效果；此外，热交换器采用了最新的高效换热铜管，减少机组能耗和管道结垢。 
    在上海裕景国际商务广场上班的王辉，是从事设计工作的，广告公司加班是较为平常的事情。他说：“加班是比较累的，特别是夏天，中央空调规定在某个时间内停止运行，机器也要休息一下的。通常有些写字楼的中央空调，到了晚上，在这里办公会感到头晕，但是在这里几乎没有这样的感觉。” 
    裕景国际商务广场位于上海浦东陆家嘴金融开发区的门户地段，与北外滩CBD、东外滩国际采购中心相映辉。整个项目是集国际五星级大酒店、甲级５Ａ智能化办公楼和休闲、娱乐、商务于一体的综合性商业项目，总建筑面积约12万平方米。项目周边以写字楼、酒店及高档住宅区为主。 
    据裕景国际商务广场的物业管理公司介绍，与其他商业项目不同，体量比较大，对中央空调的要求比较高，特别是环保节能及安装的费用上，都提出了相当高的要求。 
    事实上，裕景国际广场使用的约克空调节能效果比较好，机组能充分利用低达12.8℃的冷却水，获得明显的节能效果，而不像有些机组那样需人为地将水温控制在21℃～24℃之间。 
    约克空调的热交换器采用了最新的高效换热铜管，使传热效率最佳、结构紧凑。水侧和制冷剂侧强化传热，减少机组能耗和管道结垢。 
    “每台冷水机组的选择都可满足建筑的负荷及节能要求。约克还提供大量的标准换热器和流程布置供选择，以实现最佳匹配。在满负荷和部分负荷时，能耗要求随换热器和流程布置不同差别很大。约克公司的销售办事处备有电脑选型，能计算出各种工况下的性能参数，满足各项目的选型要求。”