智能小区概念分析
随便翻翻手边的房地产广告、楼书，“智能化小区”比比皆是，感觉“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，好象在一夜之间，“智能化小区”便如此亲密的贴近了我们。但是细细一想，总觉得广告、楼书上的智能化有些太简单，宽带入户、可视门禁就是智能化吗？
那么究竟什么是“智能化小区”呢？建设部对智能化小区给出如下定义：所谓智能化住宅小区，就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。
智能小区的发展历程和星级认证
据了解，我国智能化小区经历了三个发展阶段：98年以前为第一阶段，95年建设部正式推出了小康住宅的设计标准。97年，由部分设计院共同起草的小康住宅电气设计对策，出现了一批采用电气技术、具有较简单家庭安全系统功能的小区。第二个阶段是98年到2000年，98年1月份建设部住宅产业办召开了住宅小区智能化论证研讨会，对住宅小区智能化的技术范畴、分别标准、智能化的技术对策等进行了研讨。二十一世纪初进入了智能小区的第三个阶段。
而智能小区也划分为：一星级（普及型）、二星级（提高型）、三星级（超前型）三种类型。根据《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》的规定，一星级智能小区须包含安全防范、信息管理及信息网络三个子系统。二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范和信息管理子系统的功能及技术水平有较大提升。信息传输信道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输信道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。在可能条件下，应实施现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统纳入整个住宅小区建设中。同时，HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。
自2000年开始，大部分商品楼盘都不同程度地开始建设了智能化系统。甚至于带有某些“炒作”或“广告”的成分。不少地方仅安装了智能化门禁系统或宽带入户系统，就说是智能化小区，未免有点言过其实，这两项仅仅是智能化小区最基本的设施之一。据了解，目前国内智能化小区大多是一星级，二星级的数量也不是很多，称得上三星级更是屈指可数。不少开发商往往十分看重智能化系统对楼盘销售带来的好处，而对小区建成后，智能化系统的运行与维护，以及所需运行费用则很少考虑。但如果对小区智能化系统的建设所持态度基本上只是市场行为，也必将受到市场的严峻考验。2001年这种具有“盲目性”的建设已逐渐“冷”下来，开始转为“理性”发展。
智能小区安防系统构成
据深圳易天元网络控制有限公司董事长董世杰介绍，一个真正的智能小区至少应该具有“3A”系统，即安全自动化（SAS）、通讯自动化（CAS）和管理自动化（MAS）。安全系统是智能住宅区的重要组成部分，不同的智能小区其智能化子系统的分布也是不同的，其各个子系统所占的比重也会有所差异。在实际项目中普遍应用的有可视对讲系统、周界防范子系统、闭路电视监控子系统、保安巡更管理子系统、综合布线子系统、三网接入子系统。在这里我们姑且以点带面，简单探讨智能小区中常见的安防系统。
楼宇对讲子系统
楼宇对讲系统是智能小区里应用得最普遍的一个系统，其发展也最为迅猛。据悉，楼宇对讲系统额即占到了整个工程量的50%左右。
楼宇对讲的产品在技术上已经发展得较为成熟，市场上的品牌也是五花八门。用于智能小区的楼宇对讲产品，多以彩色可视对讲为主，目前用得较多的以国产品牌为主。
闭路监控子系统
闭路监控系统做为一个最直观的安防系统，在智能小区建设中无一例外的得到了推崇和使用。监控摄像机主要设置在小区出入口、主要信道、停车场、电梯轿厢等重点部位。小区人员和车辆出入口安装固定摄像机、固定支架及自动光圈、手动对焦镜头，24小时监视车辆及人员出入情况；在小区重要道路和区域安装多台全天候、低照度固定摄影像机、六倍可变镜头，全方位云台，防护罩（附雨刷、风扇、加热器），摄像机可变倍、变焦，云台可上下左右转动；部分摄像机与红外线对射器报警信号联动，此类摄影像机一般设置在住宅区内制高点。在电梯轿箱天花上安装吸项式半球形摄像机，内含3.6mm固定光圈镜头，监控电梯内情况。
监控系统的发展已非常成熟，据了解，在一个二星级的智能小区中，监控系统在安防工程中大概可以占到30%的份额。
门禁系统
门禁系统主要用于小区及住户大门的防范。目前在大部分智能小区都得到了不同程度的应用，由于存在着供电的可靠性及成本等问题，大部分的智能小区只在住宅小区的大门处采用门禁系统，住户家里仍用钥匙来开门。在读卡设备上，磁条卡已渐渐隐退，绝大部分被非接触式IC卡取代。这是因为磁条卡为接触式设备，一般产品的寿命只有两到三年，且其内容极易被破译，不安全因素较多。
据业内专家介绍，现在的门禁系统软件随着用户需要的增多也在不停前进，除了常规的门禁管理，可以达到进行火灾报警、远程开门等功能。 按照一般情况估计，门禁系统工程金额约为整个工程额的7%左右。
电子巡更管理子系统
这是智能小区里较为普通的安防子系统。其多设于住宅区内主要道路、监控盲点、死角等处，该子系统也是管理系统的一部分，与服务系统（IC卡）统一实施。除了安全需要，还可用于规范保安员上岗情况。目前其产品和技术发展均已比较成熟。在安防工程中所占的份额较小，大概为1%左右。
周界防范报警子系统
此系统多用于封闭式管理的住宅小区中，以对非法入侵行为进行监测。除了选用报警探测器，大部分智能小区还在周界处采用了监控摄像机来实施监视，并有对外报警接口，可与公安区域报警系统联系。 周界防范一直存在着误报率较高的问题，所以在智能小区也未能得到足够的重视。只有在和闭路监控结合使用的情况下，才有可能完全发挥它的效益。
停车场管理子系统
主要能实现将车辆按照时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便并确保车辆安全。停车场管理系统大多会配合摄像机使用，当有车辆进入时，摄像机把车辆的资料(车牌、型号、颜色等)传输到管理系统软件中。当有车辆离开时，车辆的资料必须和车主所持IC卡一致，闸杆才能升起，车辆才能通过。
停车场管理系统在安防工程中的份额大概约3%左右，其产品和技术也已较为成熟。目前的停车场管理系统多为半自动，像部分停车场的划卡和收费动作仍需由人工协助，据业内人士估计，在短期内还无法实现无人化停车管理系统。
总体看来，智能小区安防系统的“智能化”产品和技术仍然良莠不齐，只有应用较久的系统，如电视监控、保安巡更、公共广播等相对比较稳定。事实上，目前智能小区建设距离真正实现小区智能化，还有相当长的一段路要走。不过，厂商们一直都在考虑该如何赋予小区更多功能，并从稳定可靠出发，努力开发出简单易用的智能家居产品，以便更好地满足用户在安全性、居住环境的舒适性、便利的社区服务与社区管理、具有增值应用效应的网络通信等方面的个性化需求。
智能小区发展现状——已投运的智能住宅小区效果不甚理想
自1998年起，房产市场陆续建成了一些“智能住宅小区”，据了解，总的使用情况并不理想。其中小区局域网因其运行成本高、服务质量差而陷于困境；家庭智能控制器实际能有效使用并得到住户认可的不足12%。从业内人士处了解到，某小区按三网合一模式建成了小区通信系统，但因行业与业务的管理、设备的维护不能解决，纠纷不止。一些小区智能化系统投资低，选用设备的质量差，运行中故障不断，维修缺乏保证，最后只能停止使用。唯有小区安防系统大体上还能发挥应有的作用，尤其是访客对讲系统，住户和物业管理人员认为实用、有效，认可程度在90％左右。据统计，在上海，智能化系统在物业管理中发挥作用的仅占20％，运行不正常但尚可使用的占45％，另有35％的系统被废弃。上述情况分析其原因，大致有以下几个方面：
服务欠缺，设计不周全
业内人士认为，目前智能化小区发展的最大障碍就是服务内容跟不上，家家宽带入户了，却没有享受到宽带来的便捷，就好比高速公路已经建好了，但却没车可跑，没货可运。
住宅小区内设置的安全防范措施过于严密，不亚于军事机构。但住宅内的防盗探测器、燃气泄漏探测器等的安装位置与防盗系统的设、撤防操作，具体实施中有困难、系统误报率高，常给住宅小区物业管理人员出动警力、处理报警事件带来困惑，导致一些安防系统停止使用。
物管人员素质不到位
智能住宅小区在建设初期，房地产开发商往往十分重视智能化系统功能对于楼盘销售的直接影响，而对智能化系统运行与维护的费用以及相应的管理模式很少考虑。一旦智能住宅小区建成投入使用，物业管理公司则面临着物业管理人员的能力不能适应智能小区物管的问题。智能小区内的大部分设备，需要专业人员操作才能完全发挥效能，但这些专业人才相应的工资成本较高，不是物业管理公司所能承受。在这种情况下，维持智能化系统的运行则是困难的，一些住宅小区将智能化系统弃之不用的部分原因就在于此。
系统运行维护与费用急需落实
智能住宅小区由于设置了众多的智能化系统，设备日常运行需要一定的费用，如信息查询系统与大屏显示系统需加工制作信息费等等，这些配件与易耗品一年下来费用可观。另外，各类智能化系统的设备中还有大量的易损与易老化的器件，尤其是以低价竞标配置的系统在运行中往往频发故障，必须更换部分设备。对于物业管理公司来说又将会是一笔很大的开支，如果因为费用问题致使故障系统几个月内得不到修复，很可能以后就无法再次启用了。
据了解，智能住宅小区运行管理成本较普通住宅小区高15%左右。但是，而物业管理费用却很难随之提高，这给智能化系统的使用也带来了一定的困扰。
智能住宅小区管理的法律地位与经济责任
部分智能小区在住户家里安装了智能安保控制装置，以监视各种突发、入侵事件，一旦发生意外，即向小区物业管理中心报警，由物业安保人员前来援助住户。但就此一项，目前就存在诸多的法律问题和经济责任问题。按现行的法规，只有公安民警在接到非法入侵报警后可以出动警力到现场处理报警事件，而物业安保人员并无出动警力与处理报警事件的权力，即使接到报警但未获住户的允许（如室中无人而盗贼人侵时），他们也不能合法进入报警住宅。另外，当因系统故障而未能正确及时报警或安保人员未能及时赶到现场，造成住户生命与财产的损失时，物业管理公司需要承担这些损失的赔偿，但事实上物业管理公司在经济上是很难承担的。因此，有些物业管理公司认为，管理住宅安防系统，既不合理又不盈利，弄不好还要赔钱，所在在使用智能化系统上有抵触情绪。
智能化系统成本持续下调
目前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设了智能化系统，特别受到青睐的是安防系统与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及经济较为发达的沿海城市，已建设了不少高水平的智能化系统。
随着信息网络技术的日益普及，智能化小区的建设技术在不断完善，建筑成本也在不断下降。2001年左右，三星级智能化小区的建设成本大约在80元／平方米左右，二星级约为60元／平方米，一星级约40元／平方米。至2004年底，建设成本已经降低了一半左右。智能化系统成本的大幅下调，极大的带动了智能小区的发展。
智能住宅小区的建设正在走向理性
在早期规划建设的智能住宅小区中，大部分房产商没有考虑实际需求和周边公共设施环境，而是一味地堆积众多的高新技术系统与设备，密布信息点、增大每户接入带宽，以设备与系统的功能来标榜智能化的水平。但这类小区智能化系统的实际运行效果多数是失败的，因为智能住宅小区的核心首先是住宅，智能化系统是为住户服务的，它的功能要体现在服务的内容与业务中，为小区的现代化管理提供便利。同时它要受到社会、公共设施、管理模式、住户生活习惯与素质的制约，所以并不能保证智能化系统功能的完全发挥。当人们逐渐认识到这些问题后，智能住宅小区的炒作开始降温。当智能住宅小区的炒作已不再具有吸引力，智能住宅小区的建设也趋于理性，“智能化”回归到它应有的实用的地位.
智能小区发展前景。
业主关注度大为提高，设计日益人性化
业内人士认为：智能化系统的建设必将为小区业主带来方便，辅助小区物业管理公司提高工作效率，优化服务质量，增加开发商产销售亮点，其必将成为小区的必备系统。如一些较高档的小区，智能化系统的智能程度都较高。一个成功的智能小区在方案设计中必须考虑当地的消费习惯、人文背景，设计出比较实用的系统，不能盲目将系统设计的过多、过全，只要在满足现有需要的基础留出适当的扩展接口即可。所建设的智能化系统只有得到小区业主的广泛应用，同时达到节约能源、时间、约人力的目的，才称得上是一套成功的智能化系统。
专家认为，智能小区最主要的智能化需求是安全防范系统。业主对智能化的需求不尽相同。因此，对于智能化住宅的建设，应该从人们不同需要和实际承受能力出发，以人为本，追求个性化、人性化的设计。而且，现代人追求安全、舒适的环境，智能化只是实现这些目的的工具之一，只是对居住功能的一种补充。
天津市瑞朗智能家居电子科技有限公司的工程师表示：现今大中城市的年青人对“智能化小区”很关注，“智能化小区”也深受业主欢迎，因为小区的“智能化”可以加强人们的安全感。
政府宣传力度加大
业内人士认为，政府应当制定相关政策来指导智能小区的发展，同时各地政府应考虑当地情况制定一些地方性政策来督促智能小区的发展。据了解，国家对智能小区的建设十分重视，建设部自1999年开始先生下发了数个文件对智能小区建设进行指导和监督，并对这些指导文件数次进行修正和补充，以期更好的引领智能小区的发展。上海已有明文规定，要求住宅小区必须达到政府规定的五个安防子系统才能称得上是智能小区。
可以说，政府给了智能小区建设最大的支持。在这些年不仅仅在政策上很支持“智能化小区”，而且也在质量、技术上把关，规范了市场。据业内人士表示，正因为市场的发展和政策的支持，“智能小区”在2004的增长率高达40%。
结束语
随着信息时代的到来和科学技术的迅猛发展，在家办公、在家上学、电子商务等新事物应运而生。家庭中各种与信息相关的通信设备、家用电器和保安装置，可以通过总线技术连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务管理，智能家居和智能小区的内涵也不断的变化和发展。因此，我们有理由相信智能家居和智能小区将有非常广阔的发展前景。
同时，由于智能小区建设是把诸多与人们生活相关的事情都集成在一个智能化系统中，势必与传统的行业管理发生矛盾。业界希冀政府能够有一个在更高层次上的协调法规出台，包括调整收费标准，减轻开发商的负担等。
此外，目前市场上的智能产品种类众多，兼容性不佳，准入门槛低，政府更应该对智能化产品进行规范，统一标准，对于产品供应商以及工程商的资质审核要严格把关，这样才能使智能小区得到更理性更实用的发展。
