我认为企业家的任务就是创造利润，如果想着别的反而不是好企业家
房地产市场扭曲的宏观原因
我同意许多经济学家的看法，我国的房地产市场有相当程度的扭曲，表现在房价虚高；高档房的比例不适当的多，脱离了大众的需求；房地产业的利润比较高，而且长期居高不下；资金流入房地产业数量巨大，出现泡沫。
造成这种扭曲现象的原因很多。有些人认为是房地产业的企业家造成的，他们追逐利润，不愿意为大众服务，见利忘义。他们在舆论面前经受很大的压力，有口难辩，自己也说不清楚。我认为企业家的任务就是创造利润，如果想着别的反而不是好企业家。微观经济学说明企业的目标就是利润最大化，这没有错。有些国有企业领导人就是不关心企业利润，把企业引导到错误的路上去了。现在房地产业所发生的扭曲，原因在宏观经济中。宏观经济的问题不解决，房地产业的企业家对此是无能为力的。
不是房地产商抬高了房价
先说房价虚高。企业作为供给方，总是想方设法提高价格，这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜，他们会尽量压价。现在房价高是买方愿意，而且也有钱，出高价买房，是他们，而不是房地产商抬高了房价。是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房?答案在我国收入分配的特点上，即财富集中在少数人手里，他们手里有很多钱，他们要买好房子，买大房子，买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。难道要让开发商盖普通的低档房，可是卖不出去，同时却损失了高端客户。我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，这正是与我国财富分配中贫富悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况，不改变收入分配，房地产业的结构同样改变不了。任志强说了，房子是为有钱人盖的，我们怎么能说他们见利忘义呢？难道要他们盖一批没有客户的、卖不掉的中低档房吗？
政府垄断
高利润就可能长期存在
再说房地产业的利润特别高，而且长期居高不下。大家知道，高利润是维持不长的，只要竞争一出现，高利润就慢慢消失了。我国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样要素都是竞争不充分的。土地是政府批的，资金是银行批的，市场在其中起的作用不大，而是靠关系。
现在土地要求通过公开拍卖，据统计，拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来，还是政府垄断着，高利润就有可能长期存在。资金的情况差不多，因为利率还没有放开，获取资金不是市场竞争的结果，而是靠关系。所以，房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免有暗箱操作，做见不得人的事。但是这不能全怪他们，主要是制度环境造成的。我国市场经济问题多多，办一个大一点的企业都离不开政府。可以说，大企业都得搞点桌下交易，你不同流合污事情就做不成，这叫做逼良为娼。
最后，房地产业的泡沫问题。房地产业为什么有泡沫？简单说，因为有大量资金没有别的出路，于是都涌向了房地产业，资金往哪边走，那边的价格就上升。一旦房价下降，大家争先恐后卖房子，就是泡沫破裂的时候。
上面提到的三方面的问题：收入分配、土地和资金市场的缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道，是造成房地产业扭曲的根本原因。换句话讲，如果这些原因不改变，扭曲也没有办法纠正，责怪房地产开发商是没有道理的。如果上面的分析不错，我们就有了一个分析工具，用于观察房地产业的发展和宏观经济的关系。
茅于轼 著名经济学家，北京天则经济研究所理事长、研究员
一个70%以上民众都无法进入的房地产市场，肯定是需求不足、资源配置低效率的市场
购房者决不可轻易地进入高价格的房地产市场，一旦进入，要想脱身出来就不容易
谁在操纵房价上涨
文/易宪容
目前国内房地产市场形势，首先表现
在信息的多与乱上。房价到底上涨了多少？各部门发布的信息相当混乱，让民众无所适从。加上一些媒体及个人唯恐房地产市场信息不乱，刻意制造一些信息吸引眼球。于是既有同一个事件不同单位得出不同结论，更有同一个单位对同一事件在不同时间里给出不同的结果。
比如，北京市房价上涨问题，国家统计局出来的数据是2005年上涨了6.8%，而北京市的房管部门给出的数据是上涨19.2%；又如2006年一季度的北京房价上涨幅度，北京市场房管部门先有一个1～2月上涨了17.3%，后来公布的数据又是一季度为14.8%，增加了一个月不仅上涨没有增加，反而下落了几个点。正如有的读者所说，这样混乱的数字，要我们相信哪一个呢？
有关部门的人曾对这些问题解释说，为什么会有这些不同的数据？因为取样的方式不同、统计的方式不同，所以得出不同的结论。真的是这样吗？如果是一个负责任的单位，为什么早就知道这种情况却不改善，等社会与民众提出质疑后才出来解释呢？规范国内房地产市场信息混乱，早就是2005年房地产宏观调控“国八条”的基本内容，明确规定如何让国内房地产市场信息公开化、透明化、科学化、规范化。但是一年过去了，结果并不理想。对这种情况，相关的政府职能部门早就该检讨自己，为什么没有把这样简单的事情做好。
涨声一片并没有透露出
房地产市场的真正繁荣
近几个月，国内房地产市场涨声一片，但房价上涨是由市场供求关系决定的呢？还是其他因素导致的？如果不是市场供求关系来决定的，又是什么因素在起作用？从国家统计局与央行的数据来看，一片涨声中却并没有透露出房地产市场的真正繁荣。一是2005年以来房地产空置率快速上涨；二是房地产个人消费信贷快速下降。产品卖不出去，市场转换是无法实现的。房地产行业是有它的自然空置率，但住房自然空置率就如自然失业率一样，在市场中有一个确定合理的比重，超过某种限度就过了。空置率过高同时房价又过高，房地产问题的严重性就昭然若揭。判断房价的高与低应该有三个标准：一是房价跟居民的可支配收入之比，应该保持在3～6倍才正常；二是个人的按揭贷款与月收入之比不能超过35%；三是家庭为购房而体现的总负债率不能超过50%。我国的房价已远远超过这三个标准，如此下去，大量资金涌进市场只会增加炒作，带来大量泡沫，更带来金融危机。
总之，一个70%以上的民众都无法进入的国内房地产市场，肯定是需求不足、资源配置低效率的市场。无论从市场法则来看，还是从政府基本愿望来看，价格向下调整都必不可免，购房者决不可轻易地进入高价格的房地产市场，一旦进入，要想脱身出来就不容易。
房价大涨是开发商、银行与地方政府的希望
从金融统计数据看，个人住房消费信贷的需求正在减少，表明了国内居民需求消费的下降。如果国内居民住房需求下降，那么，房价的上涨并非是住房市场供求关系发生变化，而是房地产开发商业垄断定价的结果。目前形势并不是一些开发商所说那样，出现所谓“恢复性上涨”，也不是什么“刚性需求”让房价快速上涨，而多半是人为操纵市场之结果。房价大涨是开发商、银行与地方政府的希望。开发商为什么可以操纵房价呢？因为我们的政府没有出台政策对他们进行规范。开发商就利用政策漏洞来赚取高额利润，这也是我最近正在思考的一个新课题——房地产商的制度套利。目前一些地方的房价快速上涨，完全是房地产开发商、国内外炒作者、某些地方政府联手推高的结果。
国外资金对房地产的炒作已成为严重祸害
国外资金对房地产的炒作，已成为目前中国经济的一种严重祸害。现代文明社会，居住权是每一国公民最基本的生存权利，住房也成了居民得以生存的最基本生活必需品。在世界绝大多数国家，是不允许对住房进行炒作的，为了防止对本国房地产市场的炒作，不少国家都有相关法律遏制，让炒作者无利可图。中国作为一个发展中的社会主义国家，更是有责任与义务来保证每一个本国居民的居住权，更需出台相关法律与政策来打击任何外资对境内房地产市场的炒作。
住房作为一种投资品（国家统计局的界定），按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了是直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。既然境外资金是直接为炒作房地产而来，并不是通过直接投资方式，政府就应该出台制度来严厉遏制和打击。从1997年东南亚金融危机的经验来看，对这种外资炒作房地产的行为不严厉遏制打击，将导致国内的金融危机。外资炒作本国房地产所造成的危害早已有前车可鉴，政府应该有足够的警觉，并重新审查现行有关法律制度。否则，等经济出现大问题后再觉醒，就为时已晚。
宏观调控需要加强
当前房地产市场有一个问题，房地产商都在搞短期行为，做一个项目，不管后期怎么样，把钱拿到手就跑掉了。这对企业的后续发展是不负责任的，对整个行业的发展也是不利的。从持续稳定发展来看，房地产业面临着一大基本问题，就是宏观调控问题。有的开发商跟我讲“宏观调控不会有了”，我就跟他说，要根据经济规律来决定是否进行宏观调控。宏观调控实际上是把失去控制的房地产市场重新拉上正轨的一种手段。宏观调控可能让你近期的收入减少，但从长远看，这才是企业的生存发展之道。国内两年来宏观经济调控更多的是中观及微观方面的动作，而真正的宏观调控工具使用很少。正因为中国前两次加息过小过慢，不仅弱化了银行、民众及企业对利率风险的预期，也使得实质利率过低。由于银行、企业及民众不能够把利率风险考虑到其行为决策中，因此，银行信贷快速增长也就十分正常了。无论名义利率还是实质利率都过低，谁借到钱谁就会获得利益。要改变目前中国投资过热趋势就得从这最基本、最为核心的地方入手，从金融市场的价格机制入手，调升过低的利率。尽管央行5月这次调控的幅度不大，对企业或个人信贷成本影响不高，但它向市场发出了一个十分强烈的信号，通过利率调整来改善中国金融市场价格机制，通过利率调整向市场表明，企业与居民的经济决策必须把利率的风险考虑进来。中央政府有决心有能力对国内过快的房地产市场投资、对上升过快的房价进行调整。这种调整并不在于这次利率上升的幅度，而在于市场对这次加息的反应，估计央行会通过市场反应来决定未来加息的频率。
严厉打击对北京房地产的炒作
北京80%以上的民众的确没有能力进入这个市场。能够进入的，或是通过银行金融杠杆的炒房者，或是购买房子不要承担其成本的少数人。如果北京的房价真的是上涨快速，就得追究相关责任人。同时，要采取新的必要政策来遏制北京房价快速的上涨。一是通过税收方式严厉打击对房地产的炒作；二是在资本项目没有开放情况下，严格禁止国外投资进入房地产市场，对此，央行管制条例有清楚规定；三是严格整顿北京的房地产市场秩序，对操纵房价、扰乱市场秩序的房地产开发商严厉打击；四是对银行个人消费信贷严格检查，对违规的商业银行严肃处罚；五是紧缩银根，增加炒作房地产者的成本，让其自动退出市场。
易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员、 金融发展室主任
高房价不仅削弱城市竞争力，而且严重阻碍国家竞争力提高
把房地产作为支柱产业是错误的
文/王小广
中国的房价增长，我有两点基本判断，一是房价的实际
增长率远高于国际水平；二是在此轮全球房市泡沫中，中国的房地产泡沫相对较大——我的观察是，上海、杭州等许多中国沿海大城市，近三年房价至少增长了1倍，上海、杭州年均增幅超过30%，其他一些城市也在20%以上，全国房价年均增幅不低于15%。
中国的房地产泡沫越来越大
中国房地产泡沫远大于世界其他国家，不仅是因为我们房价涨幅更快，更是因为我国房价收入比更高。西方一些发达国家1997年以来房价上涨了1倍以上，但在大幅上涨前房价收入比不过2～3倍，而我国一开始房价收入比就高达8倍，现在估计已超过10倍。因此，我们是高泡沫的高增长，而西方发达国家不过是中低泡沫的高增长。衡量房价的泡沫既要看增幅是否持续过快，也要看相对于居民购买力的房价水平高低。
但是国家统计局公布的房价增长数据并不高，如商品房价格中住宅价格，2002～2005年分别仅增长4.0%、5.7%、9.4%和7. 5%。这样的房价增长无论是与GDP增长相比，还是与国内CPI增幅相比，并不是很高，与其他国家同期相比也明显偏低。严重低估房价增幅的官方统计数据，实际上产生了一个相当强的误导效应，即中国房价增幅并不快，使决策层严重低估房地产过热的程度，导致宏观调控力度相对偏弱。
统计上存在两个严重缺陷
为什么有这么大的差距呢？主要因为统计上存在两个严重缺陷。第一个缺陷是用销售额去除以销售面积所得到的房价，以及按严格的统计方法得到的新房房价，并不能代表一个城市真正的房价水平。我们新销售的商品房多数建在郊区，市中心区（高房价区）所占的份额极小，郊区的房价远低于中心区，因此，由以上方法统计的房价仅仅只是表明新销售的商品房平均价格，不能代表一个城市的住房平均价格。第二个缺陷是二手房销售不活跃或所占的比重低的地方，房价低估的幅度会更大。目前我国住房交易以新房为主，多数城市销售的住房中80%～90%是新房，旧房交易不到10%。由于新房多建在郊外，市中心区新房少，旧房交易不活跃或所占的比重很低，那会更进一步拉低市区房价。
高房价削弱城市竞争力
房地产发展与其他产业十分不同，其投资和消费高增长伴随着房价的大幅攀升，追求房价上涨成为投资者、投机者、房地产商甚至地方政府的一个目标或结果，要的就是“上涨的效益”，因为越涨越能吸引人买。这类似于股票，因而这种繁荣相当程度上是一种泡沫型增长，或者说是一种产业的高通货膨胀式增长，这样的增长怎么可能是健康的？
许多人，包括很多经济学家反通胀非常坚决，但对房地产泡沫这种更可怕的通胀现象却视而不见或拍手称好。过高的房价不仅潜伏着巨大的金融风险和宏观经济风险，它对人们现实生活的直接危害更是巨大，如后来者特别是年轻人承受的买房成本非常高。为什么房地产泡沫后日本会停滞增长十多年，不仅是因为泡沫破灭后金融风险的释放，更重要的一个原因就是，最具有创业精神的年轻白领阶层住房生活成本太高，导致人才流失，社会创新动力明显减弱。美国波士顿之所以没有成为“硅谷”，就是因为80年代曾出现一次较明显的房地产泡沫，使许多年轻创业者被挤出，大量流入加州“硅谷地区”。所以，我在2004年指出，高房价不是城市经济竞争力的表现，尽管它是竞争力的某种结果，但一开始就追求高房价，将形成不了竞争力，不能把因果关系颠倒过来。
高房价严重阻碍国家竞争力提高
高房价不仅会削弱一些地区竞争力，而且全国房价长期过快增长将削弱国家竞争力。
高房价下将无城市化，高房价下城市化过程将会严重受阻，农民更不可能进城，农村青年上大学到城里就业也难立足。因此，高房价将会阻碍城市化和“三农”问题的解决，使二元结构问题的解决变得遥遥无期。要加快城市化，解决“三农”问题，必须提高城市的效率，压低房价增长，使城市消费成本相对较低，否则，这边是城市“泡沫”，那边便是“荒漠”农村，农民没有发展机会，国家也不会有持久的生机。
我坚决反对高房价，主张要加大力度打击房地产投机，还有一个更重要的理由：高房价如果长期持续，将会影响我国工业结构升级和第三产业的健康发展，使我们丧失战略机遇期中的发展机遇。不仅如此，中国工业化是与城市化一起推进的，它们相互促进，工业化拉动城市化，城市化推动工业化。遏制房地产泡沫化增长,不仅是民生问题,也不仅是金融风险问题,而是国家在战略机遇期能否形成国际竞争力的大问题。
闹房地产泡沫，让房地产作为推动经济增长的主要动力，会使我们忘记自己真正的战略任务。在我看来，未来十年中国成功的标志，不是有没有9%左右的高经济增长，更不是房地产是不是支柱产业，而是能不能在资本和技术密集型产业上形成国际竞争力，同时城市效率和管理水平得到明显提高。只有这样，国家竞争力、大众生活水平才会真正提高。仅仅是房地产及相关产业能发财，长期呈暴利性增长，其他产业利润率很低，那么,资源将严重错配，资本技术密集型产业将面临人才不足、资本不足，最终受创新不足的困扰。高房价还会严重阻碍服务业的发展，因为许多中介性的城市服务业，它的主要成本就是人力和房租支出，高房价意味着高的商务成本，成本大幅增加会明显阻碍它们的成长。
中国房地产是充满错误发展观点的行业
房价暴涨及房地产暴利的直接原因是过度投机炒作盛行，甚至可以说它像一个“恶性肿瘤”正在侵蚀着国家健康发展的躯体。这种投机炒作之所以难以抑制，主要是有两方面的原因：一是存在根本性的认识错误或知识性错误，一些对房地产发展看似很有道理实际上充满着谬误的观点和理论，极大地误导了消费者和政府决策者。二是我们的制度和政策设计上不完善或有缺陷，被暴利集团利用，使宏观调控出现明显的“失灵”问题。
谈到房地产在根本认识或基本知识上的错误，我在去年发表的“十大谎言”中有详细的论述，这里仅就一些带根本性的错误认识做简单分析。第一个根本错误是把房地产作为推动经济增长的支柱产业，因此,必然在政策上为它提供过度的刺激，这是当前房地产高温难退的一个很重要原因。
房地产应该是一种被动性产业，是经济增长的一个重要结果，体现着社会福利增加，即使它在结果上对经济起着支柱性作用，但它也是被动性。或者讲，房地产的支柱性体现在消费上而不是投资上。房地产不是代表一国竞争力的主要产业，它是一国竞争力的一种结果，房地产泡沫化增长将延缓甚至是根本阻碍一国竞争力的形成。没有一个国家是通过把房地产作为支柱产业之一来建立国际竞争力的，欧美国家没有，日本、韩国等亚洲国家也没有，我国香港地区也不是，它靠的是自由贸易港的地位和效率。我坚持认为，把房地产作为经济增长的支柱产业的观点是错误的。
第二个根本认识错误是认为住房投资是一种大众性投资，投资不仅能长期增值，而且都能赚大钱。人类经济史上，只有大众消费，没有大众投资，大众投资就会产生泡沫。住房主要是消费功能，消费属性占90%左右，只有10%左右的投资属性，但房地产商及许多投机者把这种投资属性夸大为30%、50%甚至更高。难道非要中国出现一次房地产大泡沫然后破灭了才能证明这样的真理吗？
还有一个错误就是“城市化是推动房价大幅上涨的主要原因”，这样的观点也是神话。大多数经济学家和全部的房地产商认为城市化是推动当前房地产上涨的主要原因，我说这明显又是错了，这又是颠倒了因果关系。我敢预言：高房价下将没有城市化。中国的房地产就是这样一种充满错误发展观点的行业，应该尽快予以纠正，还房地产的本来面目。
王小广 国家发改委经济研究所研究员、经济形势研究室主任
王小广强烈建议采取五点政策措施
为坚决打击房地产投机，抑制房价增长，强烈建议采取以下五点措施：
1．增加房地产市场各个环节的信息透明度，减少信息不对称，利用媒体曝光各种违法和欺骗行为，消除在房地产消费和投资上的“知识性错误”，使居民的房地产消费理性化。
2．用半年到一年的过渡期，取消预售房制度，改为现房销售制度。
3．改征收营业税为累进所得税制，所得税率最低为20%，最高50%。
4．对房地产土地和销售所得征收特别收益金，或者叫做“暴利税”，降低房地产业的实际利润率。
5．鼓励房地产商多建经济型住房，同时政府增加对廉租房的投入，为中低收入居民提供基本的住房保障。
中国的房地产价格之所以迅速上升，不是一个简单市场机制的问题，很大程度上是政府过渡干预造成的竞争机制不健全
打击投机需求
——海内外经济学名家清华纵论房价迷局
文/本刊记者 梧 桐
应清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵教授邀请，数位海内外经济学名家聚会清华大学经济管理学院，专题研讨“宏观经济是否过热”，并纵论当前房价迷局。如果说名家们的观点有什么共识的话，基本上都主张打击投机需求，改变贷款体制、投融资体制的制度性弊端。
李稻葵 清华大学中国与世界经济研究中心主任、教授：
松供给 严需求
房地产问题是一个长期的问题，不仅仅是短期的问题。这个问题上，中国经济要特别特别地警惕，因为非常容易造成长期的隐患。这个问题上，亚洲国家只有新加坡没有犯错误，其他国家都犯错误了。该怎么办呢，需要从机制上解决问题。要松供给，严需求。供给方面要适当地放松，并不是完全地放松, 以此大大缓解价格上升的压力以及由此形成的泡沫。需求要控制，对于一些住房的需求，长期投资的需求，我觉得是完全合理的，它是形成合理价格的基础，这并不会引起泡沫。主要控制的是短期需求、即投机性需求，这是泡沫形成的根本因素。控制投机需求最有力的方式并不是物业税，也不是控制利率，甚至不是控制贷款的首付比重。这些对于长期需求的影响远远大于对短期需求的作用， 对短期需求作用不大，甚至是刺激了它的上升。因为这些措施有信号意义，表示政府要收紧房地产行业了， 而过去的历史表明， 大多数情况下，由于政府的政策不恰当， 政府收紧房地产的结果是短期价格上升。 控制短期需求最有力的政策是对短期交易的增值要征税。比如说买了房子，五年转手的话，要收30％增值税。这是违反市场经济规律吗，不是的，即便在美国也是有这样的税，如果七年之后卖的话，不收增值税，如果七年之内卖，收增值税。
徐滇庆 加拿大西安大略大学教授：
解决房地产问题要打击投机需求
房地产市场的需求可以分正常需求和投机需求。投机需求又可以分很多。如果说房地产过热，我们要真正要防范的是泡沫经济，防范由泡沫经济导致金融危机。泡沫经济的基础是投机需求。投机需求买进一项东西的时候，它的目的不是消费，而是出售，因此价格越高越有人买，最典型的就是股票和房地产，很容易大起大落。
目前中国的房地产价格之所以迅速上升，不是一个简单市场机制的问题，在很大程度上是政府过渡干预造成的竞争机制不健全。最近有人问我，听说央行要涨房款的首付，从20％提高到50％，我一听，只有四个字回答，叫“胡说八道”，牛头不对马嘴，根本错了，我们打击的是投机，而不是打击正常的需求。为什么购房贷款要首付20％？根据大量数据统计，如果首付有20％的话，银行房贷的不良贷款率可以压到0.5％以下，再往下没有什么意义了，对于增加银行的稳定没有帮助，或者说帮助很不明显。但是，大幅度提高房贷的首付标准却打击了老百姓的正常需求，同时也损害了银行的正常业务。一般的购房贷款是银行的主力项目，通常坏账率很低，是优质可靠的。升到50％，就把我们的银行搞死了。如果这样做就搞错了打击目标。所以，政策判断错了，就全错了。我们一定要对症下药。如果盲目地引进一个政策，可能带来恶果，以后要引进十个政策来修补。
张立群 国务院发展研究中心宏观经济部研究员：
控制房价关键要控制投机需求
城市的房价在今年第一季度涨得比较多，房地产投资的增长幅度是下降的。这里面很重要的原因是跟土地有关系的，因为这个效果是滞后的。房地产开发商从拿到地、建房、到卖房，有四五年的周期。2003年控制土地政策的效果正在逐步呈现出来。北京市今年新招标的几块地，价格已经很高了。可以说，土地因素对房地产市场是很刚性的约束。
从产业发展来看，竞争越来越激烈，行业利润率比较低，但是房
