编者按：早在2004年12月召开的中央经济工作会议中，中央领导就提出要大力发展节能省地型住宅，全面推广节能技术，搞好资源综合利用，实现经济社会的可持续发展。可是，住宅未达到设计使用年限即进行拆除，在我国已经司空见惯，是什么原因导致我国住宅生命周期短暂？怎样才能引导开发商提高住宅使用年限？在智能家居概念逐步普及的今天，开发商应该怎样认识这一发展趋势呢？带着这些问题，本刊记者专门采访了建设部住宅产业化促进中心的童悦仲主任。
童悦仲， 1970年毕业于北京清华大学土木建筑系建筑学专业，多年从事施工技术管理、建筑设计、房地产开发、建筑科研管理等工作，高级工程师职称。1999年4月起担任建设部住宅产业化办公室（现建设部住宅产业化促进中心）副主任至今。
记者：我国从上世纪90年代初开始研究住宅产业化的课题，经过了十多年的发展，您能简单地介绍一下目前的发展现状吗？
童悦仲：住宅产业化这个概念最早是日本在1968年提出来的，当时主要的提法是要用工厂化、社会化、大生产的方式来代替传统半手工、半机械的住宅建设方式，通过实现产业化，达到提高劳动生产力，提高建筑质量，降低成本，节省能源消耗，缩短工期，减轻劳动强度这样一些目的。我们国家开始推广住宅产业化也是借鉴了日本的一些思想和经验。现在我们所推广住宅产业化实际是两个概念，一个是住宅生产方式的变革，二是科技成果的产业化。这些年通过住宅产业化的推进，我们国家的住宅技术已有明显的进步，但与发达国家相比仍然有很大的差距。
住宅产业化实际上是一个过程，与我国的生产力水平和科技水平紧密相关。比如，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的，因为他们国家建筑工人的工资水平非常高，要降低成本，提高竞争能力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分开，凡是能够拿到工厂做的都拿到工厂去做。
我国现在的工资水平不高，还有许多剩余劳动力。但我们也预见到，未来一定要走住宅产业化之路，所以现在提出方向，提倡在住宅领域通过技术进步达到节能、节地、节材、环境保护的目的，这也是我们可持续发展的目标。同时，从人均来看，我国资源短缺，能源紧张，土地资源非常宝贵，推行住宅产业化对我们来说是非常迫切的。所以说建筑节能很重要，如果建筑节能做得好一些，我们可以节省很多能源，以减轻国家的压力。
记者：在近期召开的2005城市可持续发展南宁国际会议上，我们获悉目前建设部正加紧编写我国推行节能省地型住宅的技术依据——《住宅建筑规范》，您觉得它发布的意义有哪些呢？ 它的使用对象是哪些人呢？
童悦仲：《住宅建筑规范》目前已经编写完毕，正在报批过程中，很快就要发布了。它是我国第一部以功能和性能要求为基础的全文强制性标准，该标准突出了住宅建筑的安全、健康、环保、能源和其它资源节约与合理利用的要求。
近年来，为推动工程建设标准化工作的发展，我们围绕房屋建筑组织制定并发布实施了一大批技术标准规范，明确了相关的强制性条文，这些技术要求基本涵盖了房屋建筑的各个方面，对指导具体建筑活动发挥了巨大的作用。但是，由于绝大部分标准规范并非直接针对住宅建筑，许多技术要求都是既适用于住宅也适用于其他建筑，针对性不强、也很难明确住宅建筑特点和要求，同时还有一些与住宅建筑节能、节水、节地、节材有关的技术要求，没能明确强制执行。
随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，特别是城镇住房制度改革进入新的发展阶段，住宅房地产市场的迅猛发展，住宅作为商品，已经成为社会尤其是广大人民群众日益关注的热点和焦点，其要求也越来越呈多元化发展趋势，对于住宅建筑质量和性能的要求也越来越高，因此迫切需要从住宅的总体性能出发，为住宅建筑确定统一的基本技术要求。
基于上述考虑，为满足广大工程建设的管理者、工程技术人员和消费者的需要，尽快组织编制一部全文强制的适合我国国情的《住宅建筑规范》是非常必要和也是十分重要的。该《规范》以中央提出的大力发展节能省地型住宅为契机，力图以住宅为突破口，以住宅建筑为一个完整的对象，从住宅的性能、功能和目标的基本技术要求出发，在现有《强制性条文》和现行有关标准的基础上，全文提出对住宅建筑的强制性要求，它体现了与国外技术法规相同的特点。这是在我国加入WTO以后，为使我国工程建设标准化工作适应市场经济的发展以及与国际接轨的需要，所做的一次探索，也是进一步推进工程建设标准体制改革和发展一项重要工作。
《住宅建筑规范》使用的对象是全方位的。它是参与住宅建设活动的各方主体必须遵守的准则，是管理者对住宅建设、使用及维护依法履行监督和管理职能的基本技术依据，同时，也是住宅使用者判定住宅是否合格和正确使用住宅的基本要求。
记者：近期，建设部住宅产业化促进中心正在组织修订2003年版《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》（简称导则），其重点是将节能的理念引入智能住宅，作为本次《导则》的主要起草人，您能谈谈这次《导则》修订对住宅产业的发展有什么意义和影响？
童悦仲：智能化技术大量应用于我国居住区中，是90年代后期才开始的。1999年，为了回应各地设计院所对掌握这一新技术的迫切要求，当时的建设部勘察设计司委托我中心组织编写聊《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》，后更名为《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》。《导则》的发布，对于居住区智能化技术在我国的普及发挥了重要的作用，这次对《导则》进行修订，将根据这些年来我国居住区智能化系统的经验得失，充分体现我国在这一领域的产业技术政策。因此，必将对引导我国居住区智能化技术进步，促进其健康发展产生重要的影响。
记者：在很多场合，您都说过，“我国城市住宅寿命非常短，资源浪费严重，不符合可持续发展原则”。您能为否我们介绍一下目前的现状？面对这一现状，我们的政府应该从哪些方面来引导开发商解决这一问题呢？
童悦仲：我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍，造成资源的严重浪费，不符合可持续发展原则。住宅生命周期短，本身性能差是内因，近年来的大拆大建是外因。
可持续发展原则要求我们建设一个资源节约型社会，在住宅领域，尽量延长其使用年限就是最大的节约。可是，住宅未达到设计使用年限即进行拆除，在我国早已司空见惯。我国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑以主体结构确定的耐久年限为100年，一般性建筑为50~100年。可是，建国以来所建设的住宅，很多寿命并未达到50年即被拆除，近年来被拆除的，还包括许多80年代以后建造的多层甚至高层住宅。在近几年国内房地产市场一片飘红的形势下，各地大拆大建愈演愈烈。
这种大规模的拆迁，以损失大量社会资源为代价，并与固定资产快速膨胀形成互动，拉动了当地房地产价格迅速攀升。另外，由于我国城市住宅大多采用砌体结构或钢筋混凝土结构，拆除后可回收利用的建筑材料很少，而产生的大量建筑垃圾却会对土地和水源造成污染，非常不利于环境保护和可持续发展。
相比较我国的“大拆大建”，英、法等欧洲国家百年以上老宅则比比皆是，许多老住宅在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代，这说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。当今欧洲的居民也以能住上老住宅为荣，并且认为其建造年代越久价值越高。当然，老住宅的门窗、地板、室内管线和设备等都随着时代的进步多次更新，有时还对主体结构进行修缮，但其室内的现代化程度比新建住宅毫不逊色。
要想有效的延长住宅使用年限，建造高性能的住宅。我觉得首先我们的政府部门要提高城市规划和管理水平，控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理。对于旧住宅，要通过精心维护、修缮和改造。其次，开发商的建筑师在最初设计住宅的时候，不仅要用现代人的眼光构思建筑作品，而且要用50年、100年后人们的眼光审视这些作品。最后，我认为在不低于国家标准的前提下，开发商的住宅设计使用年限应根据市场需求确定。设计使用年限长的住宅有可能成为购房者的新宠。只有这样，可持续发展理念与市场经济法则能够实现完美的结合。
记者：住宅的科技智能化应该说住宅产业化的一部分，您觉得智能化对房产业有着哪些影响？开发商应该怎样正确认识智能化概念？
童悦仲：随着21世纪信息社会到来，计算机、网络技术的发展，并进一步融入到住宅产业中来，我国智能化住宅近些年得到了一定的发展，比如信息化住宅小区、数字化社区，实际上都是以智能化为核心。智能化的配置与要求，主要指安全、节能、舒适、便利等几项内容。
对于开发商来说，要正确认识智能化概念必须注意两个方面的问题：一是小区建完后，包括物业进入后，他们在网上开展的工作是否有特色，能给住户提多少实惠的服务。其次，小区智能化采用了国际上哪些比较先进的技术。智能化建设发展到目前，已经从炒作过度到理性阶段，但还要防止两种倾向：智能化产品的应用并不是越多越好，太多容易造成功能浪费，太少则功能不足，管网布线不到位，没办法改造，因此开发商在设计的时候必须要意识超前，根据当地居民实际情况进行针对性的配置。
记者：随着智能家居概念的逐步普及，您觉得“住宅小区智能化系统应用”今后的发展趋势是怎样的呢？
童悦仲：目前，网络、计算机等高科技发展很快，智能化住宅在世界各国发展的侧重点也不一样，国内比较注重安全防范系统，欧美国家则把节能环保放在第一位。但智能化住宅最终要体现出安全、舒适、便利、以人为本的原则。尽管现在我国智能化住宅的建设还存在许多不足，但是人们对于智能化生活的强烈向往还是显而易见的。毕竟这是一种全新的、面向信息时代的人居环境模式，并不是简单意义上的住宅加智能，而是对环境、生态、消耗、发展的全面关注，代表着未来的一种发展方向，
