新浪房产讯 ：进入2009年以来，中国的房地产市场的回暖速度远超任何人的预期。在国际经济形势未见明显好转的大环境下，国内房地产因何回暖如此迅速？现阶段的楼市是否已出现泡沫？下半年中央政府对于房地产市场的发展定下了怎样的基调？该如何解读国土部近日公布的620个楼盘的地价成本？带着如此多的热点疑问，7月27日新浪乐居对中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一进行了独家专访，请他一一进行了解答。
楼市回暖 三大问题需关注
新浪乐居(以下简称“乐居”)：据您掌握的情况，当前中国房地产市场的实际运行情况是怎样的？
朱中一(以下简称“朱”)：我从四个方面来介绍一下。
第一，上半年绝大多数地方，特别是东部的一些主要城市的楼市回暖比预料的快，主要表现在：一，商品房销售面积同比增长较快；二，房地产开发投资增速逐月上升，5、6月环比增长，企业的投资信心有所恢复；三，土地的购置面积1-6月份虽然同比下降，但5、6月份环比增长，6月份单月土地成交增长较快，多个城市土地的溢价水平较高。
第二，住房保障措施力度加大，保障型安居工程取得积极进展。
第三，进入4月份下旬以来，伴随着改善性需求和投资性需求的落实，多数地方的房价有所上涨。有的城市房价上涨幅度较大。
第四，地区差异性和业态差异性明显。东部一些城市的房产销售量占到全国的一半以上，中西部相对要少一点。不同的业态之间，住宅的销售比较好，而办公楼和商业性用房，特别是办公楼的销售情况，全国都不太理想。在1-6月份全国31个省区市当中，办公楼销售面积同比下降的有16个，其中吉林、内蒙古、新疆、陕西、天津、江西、重庆、福建8个省市的降幅超过30%。
乐居：今年上半年楼市回暖如此迅速的原因有哪些？
朱：一是政策的利好，包括地方政府因地制宜制定的政策；二是信贷支持，包括国务院前不久下调了房地产开发项目资本金；三是1-4月绝大部分开发商以合理价格促销；四是流动性资金比较充裕，通胀的预期诱发投资性需求和改善性需求落实；五是一些地方的旧城改造力度加大。
乐居：在这波回暖的行情中，您认为存在哪些问题需要特别关注？
朱：我认为主要有三个方面的问题需要关注。
一是一些地方面临的当前供给不足和不少地方面临的闲置潜在性供给不足，以及一些地方存量房消耗压力依然很大的问题。
二是一些地方房价上涨过快和若干城市“地王”的出现不利于市场平衡发展的问题。
三是信贷政策的问题。上半年已经新增贷款7.37万亿元，下半年的信贷政策也比较受到关注。
当前楼市存在一定泡沫
乐居：您对上半年的中国房地产市场是怎样评价的？
朱：总之，上半年楼市的回暖要比预料中的快。楼市的回暖与住房保障的加强，对国家保增长、保民生发挥了重要的作用，应该继续维护好回暖的态势，同时对少数地方5、6月份房价上涨过快，以及“地王”的出现问题应该关注，防止这些地方出现的问题向全国蔓延，同时应该认识到，这次回暖的基础尚不牢固。
乐居：目前有言论称中国楼市正充斥泡沫，对此您怎么看？
朱：客观分析来说，泡沫在一些地方还是有的。现在甚至有的业内人士认为泡沫比例能占到50%左右，但这些判断缺乏有力的依据。这次房地产市场回暖之所以比较快，其中一个重要原因就是钱比较松，供应比较紧张造成的。此外，确实也因为流动性资金比较充裕，通胀的预期，以及房地产相应地具有保值、增值的功能有关系。尤其是一些高端的、地段比较好的物业，投资因素比较多。但泡沫有多大，应该说在不同的物业、不同的地区和城市，情况不一样，需要各地各自去分析。
乐居：那么您认为该如何消除楼市中的泡沫呢？
朱：我认为有两个途径。首先从供应端，要增加土地的供应，要求开发商抓紧时间开发。其次对明显的投资需求不予支持，二套房贷逐步缩紧。
乐居：刚才您也提高对于“地王”现象值得关注。那么对于北京近期频繁出现的“地王”，您认为原因是什么？
朱：北京的确出现“地王”，但“地王”的出现与1-6月份的土地购置面积同比下降67.6%有关。对“地王”要客观分析，像广渠门、广渠路这样好的地段，土地肯定溢价要高。既然1-6月份北京推的地很少，那么好地段的地价肯定要上升。此外，如果地方政府把保障性住房的土地保证了，那么市场化供应的土地市场化操作问题就不大。“地王”的出现是多方面原因造成的，而土地供给不足是其中重要的原因，因此下半年北京也表态要增加土地供给。
乐居：谈到“地王”，就不得不提到国土部近日公布了620个楼盘土地成本的事情。您认为这可以证明土地成本不是房价主要推手的结论吗？
朱：国土部公布地价是好事，但有两个关键问题必须要指出。一是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格不是一个时间点，这就有了时间差的问题。二是土地增值税也很重要，它肯定是跟地价密切相关的，所占比重较大。我感觉在国土部公布的地价中，土地增值税这块是缺少的。
如果不把这两个统计因素计算在内，那么国土部的结论是经不起考验的。例如二手房，按说房屋折旧，价值会越来越低，但为什么二手房价格反而越来越涨？主要一个原因就是因为土地在增值。
房价上涨压力大 建议开发商理性应对
乐居：问一个购房人和业内人士都关心的问题，下半年的楼市会呈现怎样的走势？
朱：首先要说的是，国家对房地产市场已经定了基调——维护房市回暖态势，防止房价过快上涨。可见一切以“稳”为主。在此基础上，我认为下半年的楼市走势一是投资仍会稳定增长。这主要取决于信贷政策对房地产的支持力度。二是个别城市房价上涨的压力比较大。这主要考虑到市场比较旺盛，对房产保值、增值的预期，以及开发企业在资金压力缓解以后，失去了降价促销和回笼资金的压力。三是受众多因素的影响，下半年的成交量可能在小幅震荡中逐步上升。
乐居：您对中国房地产市场的未来发展有什么政策建议？
朱：第一，稳定土地供应，完善土地招拍挂制度。我认为针对土地招拍挂制度，普通商品房的土地供给采用招标的方法比较可行，可以避免普通商品房的价格高涨的问题。二，稳定信贷政策，保持合理的投资规模，鼓励普通商品房销售。三，在国际经济形势没有明显好转的情况下，131号文件应该继续执行，同时继续强化地方人民政府在稳定房地产市场方面的职责。四，处理好当前的保增长，保民生与长期平衡发展的关系，加大房地产中长期发展目标与政策，特别是“十二·五”房地产发展规划与政策的研究。五，加强房地产市场的监测分析。启动全国的住房普查，制定好住房建设的5年规划和年度计划，加强舆论指导。此外，站在全局的战略的高度，加强对城镇化问题的研究，协调好有关行业、区域，以及城镇与农村的协调发展问题。以便在“十二·五”期间充分发挥城镇化带动我国经济增长的作用，实现良性循环。
乐居：具体到北京市场上，您认为北京房价是否存在不合理的地方？
朱：北京房价面临的上涨压力很大。北京毕竟是首都，又是国际化大都市，国内、国外的购房人都来置业。例如北京、上海、深圳、厦门这些市场，已经脱离地域的概念，而是全国性的市场。在这些地方，房价收入比这些理论都已经失去了支撑。据我了解，虽然世界性的金融危机还没有过去，但世界主要城市地段好的房产价格并没有下降，降价的都是郊区的房子。越是国际化的大都市，不仅是本国的，而是国际上的买家都瞄准这个地方，当世界各国的有钱人都聚集在此，当然不能用本国的房价收入比来衡量房价是否合理了。
乐居：目前北京楼盘频繁上调价格，您怎样看待开发商的此类举动？
朱：房地产企业应该保持冷静的头脑，警惕通胀预期来助推楼市涨价，坚持诚信品牌、社会责任的理念，防止假按揭、捂盘惜售、不按合同开发土地的行为，而且坚持开发省地、节能、环保型的住宅，以实际行动来维护楼市回暖的大好局面。
