小区智能化突围之路

    随着我国住宅建设事业的发展，智能住宅小区建设的热潮也在各地兴起。1998年初我提出”智能化不应作为住宅小区建设的主要目标，智能化是提高居住质量的手段”，因此”采用各种智能化的设备与系统要有助于建立住宅小区的各种环境：安全环境、绿色环境、多媒体信息共享环境、民主管理环境。”经过一年的工程实践与研究，业内人士对智能住宅建设问题有了一些新的认识。1999年初我进一步提出”住宅小区智能化建设又是一项系统工程，产国内还处于探索阶段，尚无完善成功的经验”。”由千目前住宅小区智能化系统工程建设的实践超前于理论，加上系统的外部条件与环境尚有诸多不确定因素，在系统的运行与管理上亦缺乏足够的经验与数据积累，因此住宅小区智能化系统工程的决策具有事实上的风险?quot;当时所想到的这些可能发生的问题，有的已自然地得到解决，有些则愈发严重，使一些智能住宅小区的建设与运行陷入困境。因此本文拟就智能住宅小区建设与管理深层次的问题作一些研究与探讨。 
    趋势评析 
    从技术堆积到理性应用 
    在智能住宅小区的建设初期，智能建筑业界热情地推进各类住宅小区智能化系统的应用，房地产开发商大力炒作推出的智能化住宅小区楼盘均以”智能化”为亮点与卖点，基于各种最新的智能化系统技术的功能被宣传为未来世界的住宅。只要是智能化住宅小区似乎就是完美的住宅，甚至有的售楼广告竞宣传”在智能住宅小区中您可以足不出户实现自己所有的愿望”。 
    在早期规划建设的智能住宅小区中，有部分是不考虑实际需求和周边公共设施环境，一味地堆积众多的高新技术系统与设备，密布信息点、增大每户接入带宽，以设备与系统的功能来标榜智能化的水平。但这类小区智能化系统的实际运行效果多数是失败的，因为智能住宅小区首先是住宅，智能化系统是为住户服务的，它的功能要体现在服务的内容与业务中，为小区的现代化管理提供便利，仅是增加一次建设投资，并不能保证智能化系统功能的发挥，它要受到社会、公共设施、管理模式、住户生活习惯与技术素质的制约。当人们逐渐认识到这些问题后，智能住宅小区的炒作开始降温。在建设主管部门的指导下，国内出台了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（试行稿）等文件，使智能住宅小区的建设初步有了规矩可循，智能住宅小区建设不再神秘，文件中许多内容已经成为现代住宅必须具备的基本功能。在大中城市中，新建住宅小区都把住宅智能化系统列入基本建设内容，甚至可以说有新建住宅小区必有住宅智能化系统。当智能住宅小区的炒作已不再具有吸引力，智能住宅小区的建设也趋于理性，智能住宅小区的建设行为也逐渐不再盲目，这无疑是科学技术理性的进步。 
    运行效果 
    与理想仍有距离 
    自1998年起，我国陆续建成了一些”智能住宅小区”，这些”智能住宅小区”运行情况与实际效果究竟如何？笔者对国内智能化系统投资为每平方米200元到每平方米50元、不同功能水平的住宅小区运行情况进行了实地考察、听取了物业管理人员与房产开发商的意见与想法，总的情况并不很理想。其中建设小区局域网并由小区物业管理部门负责营运网站的项目，因其运行成本高，服务质差而陷于困境。家庭智能控制器实际能产效使用并得到住户认可的不足12%。某小区按三网合一模式试建成了小区通信系统，但因行业与业务的管理、设备的维护不能解决，纷争不止。一些小区智能化系统投资低，选用的设备质量差，运行中故障不断，维修缺乏保证，最后只能停止使用。唯有小区安保系统大体上还能发挥应有的作用，尤其是访客对讲系统，住户和物业管理人员认为实用、有效，认可程序超过90%。但是由于智能住宅小区运行管理成本比普通住宅小区要高（据某些物业管理部门统计要高15%左右），而物业管理费用又不能随之提高，因而就出现了物业管理公司要求房地产开发向给予补贴，否则就不接盘的情况。至于三表自动抄表系统，由于行业管理的特殊性，出现了多种模式。上海的主流一度是电业推荐的电力载波自动三表抄表管理系统；有些地区则是采用工业总线或Lonworks技术的抄表系统；北京有些部门宣布不准使用IC卡表具：上海有的部门则试点推行IC卡表具。无论何种型式，目前都有其管理、技术上的缺陷，尚难有定论。 
    突出矛盾 
    管理的”名分”与肩上的责任 
    家庭智能安保控制器之类的装置大多有这样的功能，即在住宅中安铁有门磁开关、窗磁开关、红外探测器、双鉴探测器、火灾探测器、燃气探测器及紧急报警按钮等，以此监视各种突发、入侵事件，一旦发生意外，即向小区物业管理中心报警，由于物业安保人员前来援助住户。这是典型智能住宅小区功能设计的基本内容。但就此一项，目前就存在诸多的法律问题和经济责任问题。按现行的法规，只有公安民警在接到非法入侵报警后可以出动警力到现场处理报警事件。而物业安保人员并无出警与处警的权力，即使接到报警但未获住户的允许（如室中无人而盗贼入侵时），他们也不能合法进入报警住宅。而现在的一些宣传与设计大多并未考虑到这一点。另外，当系统故障未能正确、及时报警或安保人员未能及时赶到现场，造成住户生命与财产的损失时，物业管理公司则需承担这些损失的赔偿，这又是一个经济责任问题。中国的物业管理费受物价主管部门的控制，收费低廉，如果因意外而需赔偿的话，物业管理公司在经济上是很难承担的。因此有些物业管理公司认为，管理住宅安防系统，即不合理又不赢利，弄不好还要赔线，这样的事情没法做。但是从被调查的住宅安防系统运行情况来看，对这些意外情况如入室偷窃、燃气泄漏、老人发病等的确是起到了作用的。因此家庭智能安保控制系统要得到有效的应用，首先需要在法规上确定物业安保管理人员的地位与责职，其次需要对意外损失的理赔给出规定，以及物业管理相应费用的收费标准，或将理赔纳入保险公司的业务范围。同时，还必须进一步提高家庭智能安保系统的设备性能，对探测器安装位置作精心合理的设计，对用户的操作使用加强训练，以此来降低系统的误报率，提高系统运行的可靠性与有效性。 
    发展瓶颈 
    卡脖子的”人才与钱财” 
    智能住宅小区在建设初期，房地产开发商往往注重智能化系统功能配置的水平与相应的投资，十分重视这些智能化系统功能对于楼盘销售的直接影响，而对住宅小区智能化系统运行与维护的费用以及相应的管理模式很少考虑。但是一旦智能住宅小区建成投入使用，物业管理公司则面临着传统住宅小区不同的两大问题。 
    首先是物业管理人员的能力。如小区网站或信息中心需要计算机硬件软件专业的技术人员，管理安防系统需要了解应用电视与控制的专业技术，管理操作建筑设备监控系统、一卡通、物业管理系统等需要控制与应用电子技术专业的技术人员。由于这些专业人才目前在国内均属紧缺人才，相应的工资成本较高，不是物业管理公司所能承受的，而按物业管理人员的平均工资水平，根本招不到合适的人员。但是，如果物业管理人员专业能力不足，维护智能化系统的运行则是困难的，一些住宅小区将智能化系统弃之不用的部分原因就在于此。这里其实还存在着中国物业管理行业深层次的问题，目前国内的物业管理尚未进入专业化、集约化的经营方式，大多数为一家物业管理公司管理一个楼盘，物业管理公司不成规模，其技术与管理的层次与能力必然低下，加之社会对物业管理工作的认识尚未从”房管所”的概念转变过来，从业人员的地位不高。所以，就大多数物业管理公司的状态而言，尚难胜任智能住宅小区的管理工作。 
    其次是智能化系统的运行与维护费用。智能住宅小区由于设置了众多的智能化系统，设备日常运行需要一定的费用，如安保监视电视系统需不断更换录像带与打印纸，信息查询系统与大屏显示系统需加工制作信息费，停车库管理系统需补充停车票，一卡通系统需补充IC卡片与打印纸，建筑设备监控系统需配打印纸，以及所有计算机系统都需软盘或光盘存贮备用文件与运行数据等等。这些配件与易耗品虽然价值不高，但一年下来，费用可观。另外，各类智能化系统的设备中还有大量的易损与易老化的器件，尤其是以低价竞标配置的系统往往运行中频发故障，必须更换部分设备。如安保监视电视系统的摄像机、一卡通中的读卡器、停车库管理系统的车间、三表自动抄表系统中的各类表具、防盗报警系统中的各类探测器、室外大屏显示器等等，尤其是当这些系统已在小区的管理与运行中起到了一定的作用，而且大家已使用习惯的话，这些频发故障的设备给物业管理公司将带来很大的麻烦。目前多数智能住宅小区的各类系统尚在名胜费维护期内，若需付费维修保养，这对物业管理公司来说又将会是一笔很大的开支。这一费用目前尚未列入住宅小区物业管理成本，如届时不能支付的话，那些故障系统几个月得不到修复，很可能以后就无法再启用了。  [Page]
    外部冲击 
    智能技求跟着开发理念跑 
    近几年来，中国住宅建设的理念发生了剧烈的变化，从80年末提出的安置房、经济适用房、舒适型、小良型、到90年代末的智能住宅、数字家园、绿色住宅、园林住宅、欧陆风情、景观住宅等等，在不同的理念下，住宅形态有很大的差异往往还使住宅小区的管理方式发生变化，同时也给”智能住宅小区”带来了课题。现在有不少住宅小区在现划设中提出了”亲水、亲土、亲绿”在自然江河岸边建设住宅，把自然景观引入住宅小区。于是安保系统在开放的江河沿岸如何既能对非法入侵人员设防，又不妨碍小区内居民在岸边享受自然风光？目前的”智能化”系统似乎难以胜笔。智能住宅小区设周界报警防范系统是最基本的，但近来人们发现住宅组团过大，给居民的出行交通与购物带来诸多不便，因此有一些建筑师在住宅设计中把公共交通引入住宅小区，把商业街引入住宅小区，使住宅小区和居民能史紧密地与社会相通。这样一来，封闭式往宅小区的管理条件就不复存在了。 
    当封闭式的管理己经不能适应上述住宅形态时，周界报警系统、停车库管理系统、多重设防的访客对讲系统等的设计与管理方式都必须加以变更，甚至取消。近20年来，住宅在不同的地区，正在以多层→高层／多层→小高层／多层→多层／别墅的轨迹缓慢地变化，小区的占地面积也有日益增大的趋势，这些情况与住宅理念的变更一起对智能住宅小区的概念形成了冲击。”数字化生活”、”多媒体通信”、”智能家庭控制系统”、”智能化物业管?quot;等之类的技术方案，应该紧密结合各种住宅形态有特色地实施，否则智能住宅小区将丧失生命力。 
    特别关注 
    指导文件尚待究善 
    目前，对于智能住宅小区建设具有指导意义的文件有《智能建筑设计标准》（GB／T50314－2000）。《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》、《上海市智能住宅小区功能配置试点大纲》等，尽管这些文件编制的立意是规范智能住宅小区的建设行为，但都存在一些共同的问题。 
    1、在通信信息系统设计中过份强调各类先进接入方式和设备的性能水平，对于信息服务方法与通信信息业务内容则未能给予指导，尤其是对通信信息服务?quot;全程全网全业务”的特点认识不足，以至误导了一些住宅小区不是充分利用公网资源而去建设自营网站和住宅小区高速局域网。 
    2、住宅小区内设置的安全防范措施过于严密，胜于军事机构。但是由于住宅小区物业管理人员出警、处警的能力不强而且其合法性尚无法规，因而实际操作有困难。尤其是住宅内的防盗探测器、燃气泄漏探测器等的安装位置与防盗系统的设、撒防操作，具体实施中有困难、系统误报率高，常导致一些安防系统停止使用。 
    3、三表自动抄表是公共设施营运公司的业务，要求由住宅开发商承担其管理业务与部分管理职能，难以操作。不少系统并不是技术不适用，而是在管理体制与管理权限上难以兼容、协调。 
    4、不论住宅小区规模大些档次高低，设置的智能化系统功能都以星级、基本配置来要求，未考虑实施后的系统运行成本与对物业管理人员能力要求，常导致难以维持运行。 
    因此，我们认为有关智能住宅小区建设的指导性文件，应该在认真总结近年来的实践、经验与教训的基础上，会同有关行业主管部门，逐条地研究审查，以使之更趋于科学合理。