厦门市人大常委会办公厅关于公布
《〈厦门市住宅区物业管理条例〉修正案（草案）》征求意见的通知
根据《厦门市人民代表大会及其常务委员会立法条例》第三十五条关于法规草案公开征求意见的有关规定，现将厦门市人民政府提请审议的《〈厦门市住宅区物业管理条例〉修正案（草案）》全文在《厦门日报》和厦门人大网站（www.xmrd.gov.cn）上刊登，广泛征求广大市民和社会各界意见。从公布之日起至7月16日，任何单位和个人均可将书面意见寄至厦门市人大城建环资委员会（地址：湖滨北路61号 邮编：361012 电话：5052318 传真：5398065）或发电子邮件至：zoujun＠xmrd.gov.cn。
附：《〈厦门市住宅区物业管理条例〉修正案（草案）》
厦门市人大常委会办公厅
2006年7月9日
现对《厦门市住宅区物业管理条例》提出如下修正案（草案）：
一、第二条第一款修改为：“本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等物业管理区域。住宅区的范围以规划批准的范围确定。住宅区范围不明确或者需要调整的，由区建设行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）划定。”
删除第二条第四款。
二、第三条第一款增加：“区建设行政主管部门负责本行政区域内住宅区物业管理活动的监督管理工作。”
第三条第三款修改为：“街道办事处（镇人民政府）负责本辖区内住宅区的业主大会会议召开、业主委员会选举等有关事宜的指导、协调和监督工作，并会同社区居委会、公安派出所就其指导、协调和监督物业管理事宜建立相关工作机制。”
三、第四条、第五条第一款合并为第四条，修改为：“业主通过业主大会对住宅区物业实施自治管理。
业主大会由住宅区内全体业主组成。业主投票权按建筑面积每平方米一个投票权计。单一业主投票权不能超过住宅区全体业主投票权的百分之三十。”
删除第五条第二款、第三款。
四、第六条改为第五条，第一款修改为：“有下列情形之一的，在住宅区所在街道办事处（镇人民政府）的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主大会会议，选举产生业主委员会：
（一）住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；
（二）首套房屋交付使用满二年。”
增加一款，作为第三款：“开发建设单位逾期未组织召开第一次业主大会会议的，由住宅区所在的街道办事处（镇人民政府）责令其限期组织召开。开发建设单位逾期仍不组织召开的，由住宅区所在的街道办事处（镇人民政府）组织召开，并选举产生业主委员会。”
五、第七条改为第六条，修改为：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年至少召开一次。经代表百分之二十以上投票权的业主提议，可以召开业主大会临时会议，业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时会议。
业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，由住宅区所在的街道办事处（镇人民政府）责令其限期组织召开。业主委员会逾期仍不组织召开的，由住宅区所在的街道办事处（镇人民政府）组织召开业主大会会议。”
六、增加一条，作为第七条：“业主大会会议应当有住宅区内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人参加。
业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主会议投票时如实反映。
业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经住宅区内全体业主所持投票权三分之二以上通过，且不得授权业主委员会做出决定。
召开业主大会会议应当通知住宅区所在的街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）会同社区居委会、公安派出所对会议的召开进行指导、协调和监督。”
七、第八条修改为：“业主大会的职责：
（一）制订和修改业主公约、业主大会议事规则；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）决定住宅区有关公共利益的重大事项；
（四）听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定；
（五）决定聘请、解聘物业管理企业；
（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（七）决定业主大会和业主委员会的工作经费；
（八）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”
八、第九条修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在街道办事处（镇人民政府）备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员名单和基本情况。
街道办事处（镇人民政府）应当在收到上述文件之日起五日内发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。
业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员发生变更的，应当向备案部门变更备案。”
九、第十条第一款修改为：“业主委员会委员由业主大会会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人单数组成，其中设主任一人，由业主大会会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主大会负责。”
十、第十一条第一款修改为：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）审议物业管理企业制订的物业管理计划；
（二）召集和主持业主大会会议，并报告年度工作；
（三）根据业主大会决定，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；
（四）审议物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作；
（七）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和专项维修资金；
（八）协调业主和使用人与物业管理企业的关系；
（九）业主大会赋予的其他职责。”
十一、第十二条、第十三条合并为第十二条，修改为：“业主公约由第一次业主大会会议制定。
业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。
业主公约应当包括下列内容：
（一）使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务；
（二）业主参与物业管理的权利；
（三）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
（四）物业各项维修和管理费用的缴交；
（五）业主应遵守的行为准则；
（六）违反业主公约的责任；
（七）其他有关事项。”。
十二、增加一条，作为第十三条：“业主大会议事规则由第一次业主大会会议制定。
业主大会、业主委员会及其成员必须严格遵守业主大会议事规则的各项规定。
业主大会议事规则应当包括下列内容：
（一）业主大会的议事方式；
（二）业主大会的表决程序；
（三）业主投票权确定办法；
（四）业主委员会的组成和委员任期，业主委员会会议的表决程序以及业主委员会印章使用办法；
（五）其他有关业主大会、业主委员会活动的事项。”
十三、第十五条第一款修改为：“鼓励业主委员会根据业主大会决定采用招标投标的方式选聘物业管理企业。”
第十五条第二款中的“市建设行政主管部门”修改为：“区建设行政主管部门”。
十四、第二十一条修改为：“开发建设单位和业主应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由市建设行政主管部门会同有关管理部门制定，报市人民政府批准执行。”
十五、第二十二条第一款修改为：“物业管理企业根据物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。前期物业管理服务费实行政府指导价管理，经业主大会决定选聘的物业管理企业进行物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费管理办法由市物价管理部门会同市建设行政主管部门制定，并报市人民政府批准执行。”
十六、第二十三条修改为：“全体业主共有的公共场所用于经营的，业主大会或其授权的业主委员会可以委托物业管理企业经营管理，除依合同约定支付物业管理企业管理服务费用外，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
十七、第二十五条修改为：“业主大会可以委托专业机构对物业管理服务费和专项维修资金的使用情况进行审计，所需费用由管理费中支出，审计报告应向全体业主公布。
物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉。
建设行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当建立投诉受理制度，接受并及时处理业主委员会、业主、使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。”
十八、第二十八条第一款修改为：“开发建设单位尚未出售或者尚未交给物业买受人的空置房屋的管理服务费，由开发建设单位承担。”
删除第二十八条第二款。
十九、第二十九条修改为：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当按照国家规定将工程建设档案资料移交给物业管理企业。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将工程建设档案资料移交给业主委员会。”
二十、第三十条修改为：“开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按工程决算价的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的专项维修资金，由业主委员会设专账管理。建设行政主管部门对专项维修资金的划拨和使用情况进行监督。”
二十一、第三十二条第（一）项修改为：“未在规定时间内组织召开第一次业主会议的，经所在街道办事处（镇人民政府）责令其限期组织召开逾期仍不组织召开的，可处以五千元以上三万元以下的罚款。”
二十二、第三十五条第一款修改为：“业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费和规定的其他费用的，业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的，由物业管理企业按合同约定收取违约金。”
二十三、第二十条第（二）项中的“房屋公共维修金”，第二十条第（三）项、第三十二条第（二）项中的“公共设施专用基金”，第三十三条第（二）中的“公共设施专用基金和房屋公共维修金”，均修改为：“专项维修资金”。
二十四、第二十条第（五）项、第三十二条、第三十三中的“市建设行政主管部门”修改为：“建设行政主管部门”。
二十五、第三十四条中的“城监支队”修改为“城市管理行政执法部门”。
本修正案自 年 月 日起施行。
