物业管理在小区安防应用中的作用有待提升

    安防系统，特别是小区对讲系统在民用住宅领域的应用价值被越来越多的体现了出来，物业管理公司作为一个管理者和应用者，最关心的就是售后服务的问题，然而着眼于长远的发展，如何调动起物业管理公司在安防应用上的积极性和主动性是一个重要课题。 

    在实际应用中，物业公司主要是一个管理者和应用者。目前部分大型的开发商都拥有自己的物业管理单位，负责对自己开发的住宅小区项目进行使用后的管理工作，而另一些小区则是委托专业的物业服务公司来进行管理。正是由于这种应用模式，也使得当前的物业管理公司在对安防系统的应用上有些“尴尬”，一来大多数物业公司无法涉及小区前期的建设，他们对产品、系统的需求无从得到体现；二来随着中国私有产权被立法和认可，越来越多的住宅小区建立了自己的业主委员会，更多地参与到住宅小区的管理事务中，出于多方面的考虑，有的物业管理公司更倾向于做一个建议者、提议者的角色，最终往往就出现了很多行业人士所说的：“有人建、无人管”的现象。如何调动起物业管理公司在安防应用上的积极性、主动性是目前的一个重要课题。 

安防价值被体认 
    安防系统，特别是小区对讲系统在民用住宅领域的应用价值被越来越多的体现了出来，其中不但有对住宅小区安全防范方面的作用，而且，在对整个小区物业服务品质的帮助上也得到了使用者的认可。 

    物业管理公司直接面对的就是业主，因此，维护与他们良好的关系是公司的首要目标。在安全上，通过安装视频监控等安防系统，一旦业主发生财产丢失的事件，就可以从监控录像资料中寻找到一些有用的信息，哪怕是给业主一个交待，也会让他们心情舒畅，真正地发挥出安防系统应用的效果，有时甚至还可以协助公安机关侦破案件。 

    除此之外，目前安防系统在住宅小区的应用也已更多地涉及到小区服务的内容。上海爱建园物业管理处的工程部主管梁亚林介绍道，通过爱建园的对讲系统和中心控制室，如果业主要叫的士车，只要提前打电话到中控室说：“我是几零几号房，现在需要叫一部的士车”，那么，中控室马上就会和门口的保安打个招呼，而这已经超越了安全的范围了。 

    另外，该住宅小区的一些物业保修工作也可以通过对讲系统来完成报修，不需要另外打电话，又省了钱。例如水管爆裂等事故，业主可以及时通过对讲系统联络中控室，中控室和工程部讲一下，工程人员就可以马上达到现场，这也体现出一个服务的层面。还有，有的业主会在中控室留言，如：“请在什么时候、有什么事，提醒我一下”。例如，几点钟有客人来访，到时请帮业主为客人打开大门，等客人到达业主家的门口时，只要说找几号、几零几，保安就会看一下登记，然后帮客人按门铃通知业主开门。 

    在这些服务方面，为业主提供了很多生活上的方便，也得到了越来越多业主的认同。 

工作内容以保养、维护为主 
    在对安防系统的应用上，目前物业管理公司日常的工作是以设备、系统的保养、维护为主。大部分安防系统在建成后都有两年的维保期，在这两年内，设备和系统出现问题，一般都会由指定的工程商来解决；而两年之后，基本上所有涉及到设备和系统的问题都全部由物业管理公司负责机电方面的人员来处理。 

    上海东方曼哈顿·世纪豪庭物业管理处的工程部陈经理表示，该小区分三期建成，共有1700多户，1至3期的小区安防系统共享同一个管理平台，工程部不仅负责安防系统的维护工作，小区里其它的设施设备的维修保养也是由他们在做，工程部会定期对安防系统进行检测，另外还会定期找一些业主做回访，并且做设备的检测，通过这些，来达到对设备的了解，也让业主看到物业公司确实是在对安防系统做调试和维修保养工作。 

    爱建园的梁亚林则表示道，爱建园的围墙报警系统一般每天晚上都要测试一次，工作人员每天晚上回去都要填报表，记录下探头的灵敏程度；还有，电子巡更系统也是每天都要进行测试。 

    此外，由于小区内机电设备的维护、保养工作量较大，目前很多物业管理公司开始与一些外部单位合作，将安防设备和系统的日常保养工作“外包”给他们。爱建园的梁亚林介绍说，现在，爱建园专门聘请了一个保养单位对门口机作定期的拆件维护，例如到了上海的梅雨季节期，天气潮湿对产品的影响很大，按键接触容易出现故障，屏幕显示效果就会不好。因此，爱建园非常注意平时的设备保养，如趁天气好的时候拿酒精、棉花对设备的零部件进行擦拭等等。 

    一般地，物业管理公司选择这些“外包”保养单位，主要还是首先考察他们的技术能力，不只是把产品“换下来”的问题，对他们的要求是，一要节约成本，二要保证设备的正常运行。 

迫切需求规范的售后服务 
    安防产品作为电子消耗品中的一类，产品的老化、损耗问题是目前住宅小区应用中最常遇到的情况。 

    爱建园的梁亚林介绍道：“现在我们和厂商的关系以‘修’为主，主要是在电子元件的耐用性方面，如对讲室内机的按键，特别是“0”、“#”这些使用频率最高的字母按键，为了耐磨损，目前我们采用的Fermax产品都使用了特殊的材料，最新的产品甚至采用了一层镀金薄膜，来抗氧化。” 

    作为管理者、使用者的角色，物业管理公司最关心的莫过于售后服务了。据了解，目前物业单位普遍对厂商提供的系统前期使用培训、维修响应速度、维修质量非常在意。东方曼哈顿·世纪豪庭的陈经理表示，楼盘建成后，厂商会要求他们工程部的一些保安人员参加现场模拟培训，还去到厂商的模拟操作室，所有设备都和实际应用的一样；另外厂商也会提供一定的备品备件，来保证售后服务的品质。目前他们对厂商所提供的维修速度、维修质量，以及维修成本都较满意。 

    然而，另一方面，对于大多数物业公司来讲，两年的维保期过了之后，他们的“恶梦”也就开始了。由于绝大多数住宅小区的安防系统都是开发商建好后留给物业管理者使用的，物业管理公司对设备提供厂商的背景、资料并不了解；而且一般一套系统会由几个厂家的产品所组成，甚至一个小区的门禁控制系统就包括对讲门口机和闸口机两个不同的厂家产品，因此，这也为物业管理公司带来了许多工作上的不便。 

    大多数情况下，如果发生产品问题，物业管理公司只得将产品拆下来，看看是哪个厂家的产品，再找他们在当地的联络电话，一个个地去找，修好一家的产品就登记一下这个厂家的资料，下次才知道要找谁。 

    爱建园的梁亚林表示道：“现在麻烦就在这里，我们天天都在找，例如深圳‘XX’厂家，到处去问这家厂家在哪里，有的手机打了半天，还要问他：‘你在哪里，什么单位，什么公司，我们要买什么东西，你们那里有没有？’，有的甚至还要和你说非要到深圳去一趟不可。你说烦不烦？” 

   因此，很多的物业管理公司开始期望能够由一家厂商来提供一整套综合的设备或服务，就像万科的楼盘装修全部交给百安居来负责一样。 

    另一方面，一些物业公司也反映，目前的设备、系统维护工作仍没有合理、规模的收费标准，市场行为混乱，各厂家的作法也不一。对此，他们希望厂家的维修服务可以更标准化，例如为客户提供的每一项服务都有合理的标价。 

    总的来看，物业管理公司在未来的住宅小区安防应用上仍需重新定义好与房地产开发商，以及业主委员会之间的关系，真正发挥出自己的作用，而不仅仅只是限于目前以“修”为主的业务内容。在项目前期的建设中，更多地与开发商一起参与到产品、系统的选型中，让终端用户的需求体现出来；另一方面，在与业主委员会的关系上，建立起相互诚信的服务理念，在业主对安全需求逐步上升之后，更好地为业主提供安防服务，积极提升物业管理公司在安防应用环节上的地位。