[导读] 易居克而瑞集团副总裁张兆娟，20年房地产行业从业经历，负责克而瑞资管研发与咨询工作。凭借专业的研究能力，打造出全国第一个地产创新平台“地新引力”，长期关注长租公寓、联合办公、众创空间、商业SaaS系统、智能家居、社区增值、民宿、养老、产业等领域发展。
嘉宾简介
易居克而瑞集团副总裁张兆娟，20年房地产行业从业经历，负责克而瑞资管研发与咨询工作。凭借专业的研究能力，打造出全国第一个地产创新平台“地新引力”，长期关注长租公寓、联合办公、众创空间、商业SaaS系统、智能家居、社区增值、民宿、养老、产业等领域发展。
编者按
过去的2019年，全屋智能迎来了一阵热潮，各大地产商纷纷推出了“科技，健康，智能”的住宅主题，当我们寄希望于2020年小阳春的时候，突如其来的新冠疫情给整个行业按下了暂停键。
地产智能化项目是否会延期，滞后或取消？囿于资金压力的地产公司会如何规划自己的产品线？在疫情中兴起的“非接触经济”是否会改变原有的智能化方案？带着这些疑问，CSHIA微课堂邀请了易居克而瑞集团副总裁张兆娟女士，为大家深度解读。
地产数字化，智能化发展现状
近年来，数字化转型成为国内地产领域的热点话题。在头部房企的试点与推广下，人工智能、云服务、物联网及区块链等高新技术先后打入我国泛地产市场，为行业的发展做出了不小的贡献。
在此背景下，克而瑞科创于2020年初，针对国内以Top50房企、Top30物企为代表的头部企业进行了访谈与调研。希望通过对一手数据的收集、分析，与市场共同探讨我国地产数字化的发展特点及趋势。
地产数字化应用生态体系
地产数字化领域的生态体系，包含管理流和业务流两个方面。企业的人力财力、大数据、客户等称为管理流。从前端开始，到中间的销售，后期的运营和物业服务是业务流。基建方面的核心是聚焦人工智能、联网和5G方面。
数字化基建板块大多数是阿里、华为、科大、商汤、思科等企业在关注。企业管理模块主要由SAP、IBM、ORACLE、钉钉这些企业在做。业务流由于涉及到很多流程，因此较为复杂，但各个环节中，都有一些领先的服务商提供服务。
在地产行业中，企业管理的数字化应用程度远远高于业务流。在企业管理模块中，企业处于萌芽期的不到20%。80-90%已经在迭代期和成熟期，从拿地到设计阶段有37%属于迭代期。到开发阶段，只有不到30%属于迭代期。
地产数字化核心场景
管理流与业务流是地产数字化应用生态体系中两大核心应用方向。目前，管理流中的数字化应程度要远高于业务流。
企业管理系统，头部企业数字化及信息化使用率基本100%。当然还存在一些信息孤岛的现象。越大的房企越喜欢一切事都自己做，Top10房企中40%有自己的企业管理系统，Top50房企中有16%。确实对房企来说，使用场景复杂，数据安全要求高，定制化需求大。未来，对房企来说，自研+混合企业管理系统的比例可能会高。
业务流方面，开发建造系统包括投资、设计、建造，房企。TOP 10房企开发建造系统使用率达90%，多与第三方合作实现，很少用自研系统,主要是因为自研系统研发成本较高。在产品标准化阶段，以国内的系统为主。数据互通是业务流中最重要的一点。基于开发建造系统所产生的信息数据价值尚未被完全挖掘，尤其是对业务上下游数字化的应用仍未打通。
销售管理系统，包括登记客户，签约等等，高达90%房企在用，且使用时间比较长。因此数据运营也是今后非常值得深挖的板块。
运营系统，即销售后需要做的事情。在商业业态中，数字化运营系统比较受欢迎。酒店业态中，更多是国外管理公司使用率比较高。公寓业态中，虽然近几年开始布局，但已经基本都在使用数字化运营系统。写字楼的使用率高达80%。而园区这块相对于比较弱。
地产数字化核心技术
超过50%头部企业，使用云技术与AIoT技术并搭建了大据平台。约46%的企业用混合云的部署方式，约62%的企业达到全面覆盖的程度。约32%的企业选择与平台厂商合作的建设方式，约78%的房企仍处于局部试点阶段。
未来大数据平台的数据中台，一定会成为房企的核心竞争力。因此，自建平台将来的比例会越来越高。60%房企都是集团层面在推进，少数采取局部试点模式。
数字化布局战略规划
头部地产企业中约八成已开始数字化布局，半数成立了数字化团队。不过，仅15%能够实现企业级的战略落实。约43%的企业选择与平台厂商合作的建设方式，约60%的达到企业全面覆盖的程度，房企的数字化转型将更多的采用自研与外包相结合的形式。越大的企业，自研的可能性越高。
大量数字化应用的出现，不仅改善了客户体验、提高了运营效率，更加速了房企的数字化转型进程。头部科技企业正积极寻求与地产企业数字化转型的合作。
房地产企业数字化转型难点
技术人员与业务人员磨合度较低，各功能模块缺乏数据贯通，是地产企业数字化转型的难点。由于地产行业链条长，每个岗位的人思维模式不同，素质参差不齐，所以交流、磨合需要很长的时间过程。地产企业的数字化转型是一项长期的战略，其中包含数字化基础建设，信息系统上线，内部数据贯通，数字化和智能化应用等等。
地产商想建设的智慧社区是什么样的？
智慧社区以住宅板块来看，切入口集中在两方面：设计和物业。后期的维护和运营都属于物业板块。进入后开发时代，运营成为重点，物业服务最能承担这样的角色。
地产商在物业领域的布局现状分析
头部房企对社区业态关注度不断提升，TOP50房企100%有物业公司，其中56%规模排名行业前100，并有15家物业公司已上市。可以预见，这50家房企控股的物业公司100%都会上市。目前，大服务生态已经行成，场景日益丰富，这与智慧技术的推动不无关系。
目前，头部房企布局智慧社区一般聚焦于安防、智慧停车、智能快递柜、人脸识别、Wi-Fi覆盖等。然而，大多数的状况是服务跟不上业主的需求，物业需要解决的问题和痛点比较多，除了保安、保洁，社区多种经营是物企未来经济新增长点。
物业方在智慧物业领域的布局现状与目标
对物业智慧化发展来说，社区多种经营是物业企业未来经济新增长点。“智慧化”产品将多方位加持物业企业的多种经营发展。上市物企普遍开始重视企业数字化建设投资，投资内容仍以软、硬件的直接外包采购为主。
此次疫情期间，很多业主意识到好的物业，好的服务体验的重要程度。降本增效、提升用户体验、重塑品牌形象，是物业服务企业最关注的智慧化核心价值。
未来智慧社区的趋势是技术投入更加聚焦产品层面，集中发力落地场景应用，智能产品构建生态，连接范围日加广泛。物业服务企业与头部科技公司的合作越来越频繁。碧桂园智慧服务与阿里、海康威视、腾讯等科技公司合作共同开发智慧物业；绿城服务于海康威视组建物联网联合实验室；长城物业与腾讯海纳共同打造绿色智慧社区。
基于社区用户的智慧地产调研分析
在统计消费者倾向数据的时候，我们发现1-3万元的智能产品普遍被接受。大家在选择智能家居产品时，实用性、安全性和价格是主要考虑因素。住宅智能化上，消费者较为关注智慧安防、智能远程监控、单元门入口等产品和功能。
社区配套上，消费者较为重视智慧社区健身跑道、户外健身场地、无人超市等智能化应用。69.4%的人群对智能化兴趣度较高。
由数据可见，智慧地产面对的挑战不少：市场接受度和普及度待提升。行业未形成统一标准和体系，鱼龙混杂。研发应用、管理、安装、维修等人才缺失。人脸识别、智能监控等用户隐私和安全方面的风险、技术漏洞。智能设备和系统间的兼容性、互通互联存在问题。后期运维问题尚有不确定性。企业内部存在资源和技术互通性和共享性问题。项目落地和批量复制对企业运营、跨行业合作能力要求高。技术研发和产品投入大量资金带来的成本问题。
智能行业如何与地产行业深度结合
科技企业通过大数据、人工智能、云计算、物联网、5G等技术，为房地产企业的发展赋予了新的动能，将住宅、商业、办公、产业园、营销案场等多业态结合高科技赋能，构筑新型产品生态圈，为房地产企业质量管理和效益管理带来更多机遇，促进房地产企业品牌更加高效稳健。
同时，随着房地产市场不确定性增加，房企亦可通过采用科技不断加强风险防控，使风险可控化，让企业更稳健的发展。
未来科技维度想要发展必须与空间结合，通过建造+运营，最后场景落地到商业、办公、园区、文旅等等，其中又包含许多细分场景。
智能家居场景落地难点
智能家居场景中，针对房企来说，更多聚焦于智能安防、智能中控、智能照明三个板块中。因为这三个板块是前装市场，可以集采，开发商可以直接买单。而智能影音、智慧冷暖等属于后装市场，更多是C端用户买单。智能家居场景落地也存在两个难点。
一是科技企业提供的服务房地产企业的核心诉求存在错配。房地产商的核心诉求是提高项目利润率，提高项目周转速度。而科技研发公司追求产品的技术含量，提高客户服务体验。技术、服务短期内很难显性帮助地产商项目“降本增效”，市场供需错配从而阻碍行业发展，业务重心及商业模式仍待磨合。
二是购房者心理预期与主流项目配置成本出现错配。74%的业主预期智能家居成本小于300元/平。然而，智能家居成本大于300元/平的建成项目占比58%。
由此可见，智能家居市场的供需错配阻碍行业发展，业务重心及商业模式仍待磨合。
智能化企业进入地产市场的三大核心竞争力
实现科技的量化提效
随着地产智能化浪潮未来逐渐回归理性，最终能够通过可量化的实际效果，为地产商实现“降本增效”的智能化产品或服务将会赢得最好的市场资源。
构建一体化服务生态
未来，地产科技市场将以成体系的一体化服务为主导。一方面，一体化的服务生态有利于数据打通，深挖大数据价值。另一方面，一体化产品的构建成本往往低于单品的逐一搭建、采购。
拥有大量项目积累
落地项目的数量积累以及标杆项目的经验积累，都将成为未来衡量业内企业产品、服务价值的核心指标。项目的数量有助于企业不断迭代、优化产品线。标杆项目的操作经验能转化为非标准化业务的落地经验。
本文整理自CSHIA智能家居微课堂《地产智能化现状及趋势分析》课程。
